Rynek mieszkaniowy 4q24 Nastał rynek kupującego

• Ceny transakcyjne mieszkań w 3q24 w wielu miastach ustabilizowały się, co oznacza dalsze obniżenie ich rocznej dynamiki. Wyhamowywaniu wzrostu cen sprzyja rekordowa oferta mieszkań z rynku pierwotnego (efekt decyzji sprzed kilku kwartałów, gdy wysoki popyt zachęcał do rozpoczynania nowych projektów) i wtórnego (korzystny poziom cen dla sprzedających). Jednocześnie popyt jest znacznie słabszy z uwagi na drogi kredyt oraz oczekiwanie części nabywców na spadek cen mieszkań, programy wsparcia i niższe stopy procentowe. W perspektywie roku (4q24-3q25) analitycy PKO BP oczekują stabilizacji rocznej dynamiki cen mieszkań w okolicy zera. Złoży się na to z jednej strony słabość popytu, a z drugiej ograniczenie przyrostu podaży. W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 ostrzegają ryzyko spadku cen.
• W Katowicach w 3q24 ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły o 2,2 % w porównaniu z 3q23, na rynku pierwotnym utrzymały trend wzrostowy. 
• Niższy popyt przy słabo elastycznych cenach skutkował znacznym ograniczeniem transakcji. W 3q24 liczba transakcji dotyczących zakupu nieruchomości (dane CBN) zmalała o połowę (-55% r/r vs +29% w 2q24 i +75% r/r w 1q24. W ujęciu r/r znaczący jest statystyczny efekt wysokiej bazy z 3q23 (BK2%). Na tę sytuację złożył się silny spadek (-81% r/r) liczby transakcji na rynku pierwotnym i wzrost (+39% r/r) na rynku wtórnym.
• Rynek wynajmu w 3q24 był stabilny, a najniższy średni czynsz wśród 6 największych miast wojewódzkich był w Katowicach.
• W zakresie sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich rynek dostosował się do warunków bez rządowego programu wsparcia zakupu mieszkania. Wartość i liczba kredytów udzielonych w 3q24 jest wyższa niż w 3q23 (kiedy aktywny był BK2%).
• Deweloperzy dostosowują podaż do popytu. Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 3q24 wzrosła do 52,2 tys. mieszkań (7,9% q/q; 51,7% r/r). Wydłuża się czas sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek (prawie 6 kwartałów w 3q24 vs ok. 2 kwartały w 3q23).
• W perspektywie roku (4q24-3q25) analitycy PKO BP oczekują stabilizacji rocznej dynamiki średnich cen transakcyjnych mieszkań w okolicy zera. Wskazują na to słaba presja popytowa (horyzont obniżek stóp procentowych oddala się, niknie szansa na rządowy program wsparcia zakupu mieszkania) i reakcja producentów na sytuację rynkową (racjonowanie podaży w relacji do popytu, tj. powolne wprowadzanie mieszkań na rynek; ostrożność przy rozpoczynaniu nowych projektów). W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 pojawia się ryzyko spadku cen.
• Tendencje wzrostowe cen mieszkań z ostatnich kwartałów są hamowane przez:

- odległą perspektywę obniżek stóp procentowych NBP;

- brak regulacyjnego wsparcia zakupu mieszkania;

- rekordową na tle ostatnich lat ofertę mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym;

- stabilizację stawek za wynajem, osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego;

- pogorszenie sytuacji pracowników na rynku pracy.

• Z kolei ewentualne spadkowe tendencje cen mieszkań będą ograniczane przez:

- politykę zmniejszania oferty nowych mieszkań wprowadzanych na rynek (etapowanie projektów; wynajem nowych mieszkań przez dewelopera z opcją dojścia do własności);

- utrzymujący się deficyt i wysokie ceny gruntów budowlanych w największych miastach; zapowiadane regulacje poprawiające dostępność terenów budowlanych wymagają czasu, zanim zwiększą podaż;

- ryzyko szoku podażowego na rynku gruntów w przypadku nieterminowego wprowadzenia planów ogólnych przez gminy oraz zatrzymania wydawania decyzji o warunkach zabudowy;

- silny wzrost w grupie najniższych wynagrodzeń związany z podwyżką płacy minimalnej;

- wzrost cen materiałów budowlanych w przypadku kontynuowania programów termomodernizacyjnych oraz w związku ze wzmocnionym popytem wywołanym usuwaniem szkód po powodzi i pełnym uruchomieniem projektów współfinansowanych z KPO;

- wzrost cen energii;

- koszty nowelizacji warunków technicznych.

• Spadki cen mieszkań są możliwe szczególnie w przypadku nieatrakcyjnych lokalizacji czy przy nietrafionych rozwiązaniach architektonicznych. Spadkowe tendencje cen pojawią się też prawdopodobnie w regionach dotkniętych powodzią we wrześniu br. Negatywne doświadczenia mieszkania na terenach zalewowych mogą skłaniać do częstszych decyzji o zmianie miejsca zamieszkania i sprzedaży nieruchomości.

Pełny raport PKO BP można pobrać tu: