Rynek gruntów developerskich 2q2024 Puls nieruchomości - zmiany w planowaniu przestrzennym budzą niepokój na rynku gruntów

Zgodnie z Raportem PKO BP "Puls nieruchomości - zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym":

· Głównym celem nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było stworzenie stabilnego i przewidywalnego klimatu inwestycyjnego oraz przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy na tereny podmiejskie, zwłaszcza największych miast.

· Nowelizacja wprowadza min. wymóg opracowania i przyjęcia przez gminę ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, określającego ogólne zasady zabudowy na obszarze gminy; plan ogólny gminy w randze aktu prawa miejscowego musi być uchwalony dla całego obszaru gminy, gminy mają czas na jego uchwalenie do 1 stycznia 2026,

· Do połowy 2024 jedynie 131 gmin rozpoczęło formalnie procedurę sporządzania planu ogólnego, opóźniają się też prace nad Rejestrem Urbanistycznym (internetowa, darmowa i powszechnie dostępna platforma informatyczna, która ma ułatwiać m.in. przygotowanie planów).

· Jednym z ważniejszych elementów nowej ustawy jest również ograniczenie obszaru analizowanego dla decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Został określony maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego - wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo, a warunki zabudowy będą ustalane tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy. Zgodnie z nowelizacją WZ będą wygasać po 5 latach od daty, w której stały się prawomocne (dotychczas ich ważność nie była ograniczana czasowo).

· Na koniec 1h24 udział wartości gruntu w koszcie budowy mieszkania był najwyższy w Warszawie (24,1%; -0,1pp r/r), najniższy w Łodzi (14,8%; +0,4 pp r/r).

W 6 największych miastach w Polsce, na przestrzeni ostatnich 4 lat przedstawiał się następująco:

· Niepewność dotycząca możliwości zabudowy gruntów po zmianach i ryzyko paraliżu decyzyjnego (gdy gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca 2025) mogą skutkować większym popytem na grunty budowlane w latach 2024-2025 i w konsekwencji wzrostem ich cen. Nowe regulacje zmniejszając dostępność działek budowlanych, mogą hamować nowe inwestycje. Obawy te sygnalizuje m.in. kilku deweloperów giełdowych w raportach półrocznych za 1h24, kwalifikując ten problem jako istotne ryzyko prawne.

Więcej w raporcie PKO BP