Samodzielny lokal mieszkalny jako przedmiot odrębnej własności

Zagadnienie nieruchomości lokalowych w głównej mierze zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[1]. Rozważania problematyki odrębnej własności lokalu należy jednak poszerzyć o przepisy takich aktów prawnych jak: kodeks cywilny[2], ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane[3] czy też rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[4]. Z tego też względu omówienie tematyki samodzielnego lokalu mieszkalnego jako przedmiotu odrębnej własności rozpocznę od przedstawienia podstawowych pojęć z tego zakresu. Następnie przedstawione zostaną: sposoby ustanawiania odrębnej własności, status prawny pomieszczeń przynależnych i pomocniczych oraz charakterystyka nieruchomości wspólnej.

 

I. Podstawowe pojęcia związane z instytucją odrębnej własnością lokalu.

1. Pojęcie nieruchomości - art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten zalicza do nich części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub ich części, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na tle tej regulacji wyróżnić więc można nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Przy czym ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest tylko wówczas, gdy znajduje się on w budynku będącym albo częścią składową gruntu albo odrębnym przedmiotem własności[5].
   Wyodrębnienie nieruchomości budynkowych i lokalowych stanowi odstępstwo od zasady superficies solo cedit. Zgodnie z tą zasadą wszystko, co zostaje z gruntem trwale związane, w sposób naturalny lub sztuczny, staje się jego częścią składową. Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, uznać za nią należy w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (art. 48 KC). Tym samym zarówno budynek, jak i jego część, rozumiane jako części składowe rzeczy, w myśl tej zasady nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 KC). Ustawodawca przewiduje jednak odstępstwa od zasady superficies solo cedit , co sprawia, że obiekty trwale z gruntem połączone traktowane są jak odrębne rzeczy i mogą stanowić przedmiot własności innego podmiotu niż właściciel gruntu (w przypadkach wskazanych w przepisach szczególnych).
2. Pojęcie budynku i budynku mieszkalnego. – art. 3 Prawa budowlanego
   1. budynek - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
   2. budynek mieszkalny jednorodzinny - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
3. Pojęcie budynku mieszkalnego, mieszkania i pomieszczenia mieszkalnego – art. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 
   Budynek mieszkalny - należy przez to rozumieć: 
   1. budynek mieszkalny wielorodzinny, 
   2. budynek mieszkalny jednorodzinny. 
   3. mieszkanie - należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego;
      pomieszczenie mieszkalne - należy przez to rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego;
4. Pozostałe pojęcia związane z wyodrębnianiem lokalu zdefiniowane w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
   
   1. pomieszczenie pomocnicze - należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności,
   2. pomieszczenie techniczne - należy przez to rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku,
   3. pomieszczenie gospodarcze - należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych,
   4. kondygnacja - należy przez to rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia,
   5. kondygnacja podziemna - należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niego terenu, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację,
   6. kondygnacja nadziemna - należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną,
   7. antresola - należy przez to rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona,
   8. suterena - należy przez to rozumieć kondygnację budynku lub jej część zawierającą pomieszczenia, w której poziom podłogi w części lub całości znajduje się poniżej poziomu projektowanego lub urządzonego terenu, lecz co najmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się nie więcej niż 0,9 m poniżej poziomu terenu przylegającego do tej strony budynku,
   9. piwnica - należy przez to rozumieć kondygnację podziemną lub najniższą nadziemną bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu,

II. Samodzielny lokal mieszkalny

1. Pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku jej ustanowienia na mocy konstytutywnego zdarzenia cywilnoprawnego określonego przepisami ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[6]. Można ją ustanowić w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, bądź na mocy orzeczenia sądu (art. 7 ust. 1 u.w.l.). Do powstania prawa konieczne jest także dokonanie wpisu w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. odrębną nieruchomość stanowić może samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu. Wobec tego ustawodawca wyróżnił dwa rodzaje lokali. Jednocześnie w art. 2 ust. 2 zd. 1 u.w.l. zdefiniowane zostało jedynie pojęcie lokalu mieszkalnego. Zgodnie z treścią powołanego przepisu jest nim wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przy uwzględnieniu różnic dotyczących celu, funkcji i standardów technicznych, przepis ten należy stosować odpowiednio do lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust.2 zd. 2 u.w.l.). Należy nadto odnotować, że pojęcie lokalu użytkowego zostało zdefiniowane w art. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
Z definicji zawartej w art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika, że za samodzielny lokal mieszkalny można uznać taki, który spełnia kumulatywnie następujące przesłanki:
1) stanowi izbę lub zespół izb;
2) jest „wydzielony trwałymi ścianami”;
3) znajduje się w obrębie budynku;
4) jest przeznaczony na stały pobyt ludzi.

Dodatkowo z uwagi na to, że lokal ten ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w realizacji tej funkcji mają mu pomóc znajdujące się w jego obrębie pomieszczenia pomocnicze.

Częściami składowymi tak rozumianego lokalu mogą być pomieszczenia przynależne. Wobec treści art. 2 ust. 4 u.w.l. nie muszą one do niego bezpośrednio przylegać i mogą być położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, o ile znajdują się w granicach nieruchomości gruntowej. Ustawodawca w art. 2 ust. 4 u.w.l. wskazał, iż w pojęciu tym mieszczą się w szczególności piwnice, strychy, komórki i garaże.

Za słuszny należy uznać wyrażony w literaturze pogląd[7], że kryterium rozróżnienia lokali (mieszkalnego i o innym przeznaczeniu) jest przeznaczenie wyznaczone właściwościami architektoniczno-funkcjonalnymi, nie zaś wyłącznie aktualny sposób jego wykorzystania. Dopuszczalne jest bowiem dokonanie zmian w tym zakresie. Powyższe oznacza, że po przeprowadzeniu odpowiednich prac adaptacyjnych lokal, o zaplanowanej pierwotnie funkcji innej niż mieszkalna, może być następnie uznany i wykorzystywany jako lokal mieszkalny lub odwrotnie.

2. Samodzielność lokalu jako warunek uznania lokalu za odrębną nieruchomość.

Z definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 2 u.w.l.) wynika przesłanka samodzielności, której spełnienie jest niezbędne, aby
dany lokal mógł stanowić przedmiot odrębnej własności. W orzecznictwie[8] przyjmuje się, że jej realizacja sprowadza się do dwóch aspektów:

1) spełniania odpowiednich wymagań techniczno – budowlanych;

2) możliwości korzystania z tego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.

Ad. 1) Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l. szczególnego znaczenia, w kontekście spełnienia przesłanki samodzielności, nabiera cecha wydzielenia lokalu trwałymi ścianami. Ustawodawca nie definiuje, co należy rozumieć przez pojęcie „wydzielenia trwałymi ścianami”. Na jego wyjaśnienie będzie miał wpływ rodzaj i przeznaczenie budynku, w którym dokonano wydzielenia, a także funkcje jakie mają pełnić poszczególne ściany. Ich zadaniem jest m. in. oddzielenie lokalu od innych lokali czy części budynku stanowiących nieruchomość wspólną.

Należy podkreślić, że każdy lokal, bez względu na okoliczność jego wyodrębnienia, fizycznie stanowi część budynku. Musi on zatem spełniać odpowiednie wymogi techniczne stawiane takim obiektom budowlanym, które zostały sprecyzowane w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz
w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W przepisie §3. pkt 9. powołanego rozporządzenia zawarto definicję mieszkania, która swą treścią nawiązuje do treści art. 2 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z nią przez pojęcie to należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Należy dodać, że w świetle treści tego rozporządzenia pojęcie to odnosi się tylko do takich pomieszczeń, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny[9].

Poszczególne wymagania techniczne stawiane przez ustawodawcę mieszkaniom, a więc i lokalom przeznaczonym do wyodrębnienia jako mieszkalne, określa dość szczegółowo w dziale III rozdziale 5 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Ad. 2) W świetle art. 2 ust. 2 u.w.l., izba lub zespół izb, musi być przeznaczona na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć ma zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób w niej przebywających. Powyższe kryteria zostały dookreślone w ustawie Pr. Bud. oraz
w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Spełnienie przesłanki w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zostaje potwierdzone w następstwie uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest usytuowany (art. 55 i 59 Pr. Bud.). Tym samym lokal w trakcie budowy nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi. Funkcję tę może zacząć pełnić już po zrealizowaniu inwestycji i otrzymaniu zezwolenia na jego użytkowanie ze strony organu nadzoru budowlanego, które stwierdza wykonanie inwestycji zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.

Dodatkowo do spełnienia przesłanki samodzielności niezbędne jest,
aby korzystanie z danego lokalu, zgodnie z jego przeznaczeniem, nie wymagało korzystania z innego samodzielnego lokalu. W związku z powyższym powinien on zawierać urządzenia niezbędne do zaspakajania funkcji mieszkalnych. Z przepisów u.w.l. nie wynika jednak wymóg aby lokal wyposażony był we wszystkie takie urządzenia. Niektóre z nich
(np. urządzenia przeznaczone do gromadzenia odpadów) mogą znajdować się poza nim lub poza budynkiem, w którym ma on zostać wyodrębniony. Istotne jest jednak, aby urządzenia te nie były położone w innym samodzielnym lokalu stanowiącym lub mogącym stanowić odrębną nieruchomość. Mogą one natomiast służyć wszystkim właścicielom lokali jako pomieszczenia stanowiące przedmiot ich współwłasności.

Lokal, który nie spełnia kryteriów niezbędnych do stwierdzenia jego samodzielności, może zrealizować tę przesłankę poprzez przebudowę, czyli dokonanie koniecznych robót adaptacyjnych. Musi być on jednak samodzielny w chwili podejmowania czynności prawnej zmierzającej do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Okoliczność spełnienia przez dany lokal mieszkalny przesłanki samodzielności, określonej w art. 2 ust. 2 u.w.l., wymaga nadto potwierdzenia
w formie zaświadczenia wydanego przez starostę ( art. 2 ust. 3 u.w.l.), do którego stosuje się odpowiednio przepisy art. 217-220 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego[10].

Wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l., jest konieczne w przypadku wyodrębniania lokali w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej. W postępowaniu sądowym zmierzającym do ustanowienia odrębnej własności, sąd nie jest bowiem zobowiązany korzystać z zaświadczenia o samodzielności lokalu wydanego przez starostę, dla dokonania oceny czy spełnione zostały ustawowe przesłanki dla ustanowienia odrębnej własności, gdyż okoliczność może zostać stwierdzona przez sąd po zasięgnięciu opinii biegłego specjalisty z zakresu budownictwa.

3. Dokumentacja techniczna lokalu.

Ustawodawca w art. 2 ust. 5 u.w.l. nakłada na podmiot ustanawiający odrębną własność obowiązek zaznaczenia lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku.
Jeżeli pomieszczenia przynależne położone są poza budynkiem mieszkalnym, to okoliczność tę zaznacza się także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Wskazane wyżej dokumenty stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu (art. 2 ust. 5 u.w.l.). Wyjątek stanowią budynki o tak dużej powierzchni, że załączenie całych rzutów ich kondygnacji jest niemożliwe lub w znacznym stopniu utrudnione. W takim przypadku należy dopuścić możliwość by załącznik stanowiła odpowiednia część rzutu.

Przesłanką uzasadniającą wprowadzenie obowiązku oznaczenia lokalu jest konieczność dokładnego ustalenia przedmiotu własności, a także odróżnienia go i pomieszczeń do niego przynależnych od pozostałych lokali oraz części wspólnej nieruchomości.

Rzut kondygnacji budynku i wyrys z operatu ewidencyjnego stanowią część dokumentacji technicznej budynku, uregulowanej szczegółowo przez
Pr. Bud. oraz ustawę z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne[11].

W razie braku dokumentacji technicznej budynku zaznaczeń, o których mowa w art. 2 ust. 5 u.w.l., dokonuje się zgodnie z wymogami przepisów
Pr. Bud. (art. 2 ust. 6 u.w.l.). Oznacza to konieczność przeprowadzenia inwentaryzacji obiektu, w ramach której zostaną sporządzone rzuty kondygnacji. Umożliwi to dokładne oznaczenie lokalu i pomieszczeń przynależnych.

W związku z treścią art. 2 ust. 6 u.w.l., ustawa zdaje się dopuszczać możliwość zawarcia umowy i ustanowienia odrębnej własności lokalu w sytuacji braku dokumentacji technicznej budynku. W takim przypadku powinna być ona sporządzona i dołączona do aktu ustanowienia własności oraz do księgi wieczystej – ex post na koszt dotychczasowego właściciela lub nabywcy lokalu.

III. Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Należy podkreślić, że pojęcie samodzielnego lokalu nie jest tożsame
z terminem nieruchomości lokalowej. Samodzielność dotyczy bowiem sfery faktu. W konsekwencji liczba samodzielnych lokali znajdujących się w danym budynku należy do ustaleń faktycznych. Jeżeli więc w budynku zlokalizowanych jest kilka samodzielnych lokali w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. to nie oznacza to, że stanowią one tym samym odrębne nieruchomości. Dopiero wskutek określonych ustawowo zdarzeń prawnych będzie mógł on stać się taką nieruchomością.

Powstanie nieruchomości lokalowej niesie ze sobą określone skutki. W wyniku wyodrębnienia lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Jest to prawo ściśle związane z własnością i nie może ono przysługiwać osobie innej niż jego właściciel. W konsekwencji niedopuszczalne jest żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Jej przedmiot stanowi grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz niektóre jego elementy (np. ściany nośne, instalacje wod-kan, gazowe, elektryczne), które nie mogą stać się wyłączną własnością właścicieli poszczególnych lokali, gdyż służą one do użytku ogółu właścicieli bądź najemców. Problematyka nieruchomości wspólnej zostanie szczegółowo omówiona w dalszej części wykładu.

Odrębną własność lokalu, zgodnie z treścią art. 7 u.w.l., można ustanowić w drodze[12]:

• umowy;
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości;
• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, w której następuje wyodrębnienie albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu (art. 7 ust. 3 u.w.l.). Nie jest wymagane, aby do ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali doszło jednocześnie, a zatem proces ten może zachodzić sukcesywnie.

Przepisy u.w.l. wyróżniają zatem dwa warianty: umowę zawieraną
przez współwłaścicieli nieruchomości oraz umowę zawieraną przez właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości z nabywcą lokalu.

W art. 8 u.w.l. ustawodawca dokonał wyliczenia elementów, z jakich powinna składać się taka umowa. Nie jest ono jednak wyczerpujące.
Poza wskazanymi poniżej, strony mogą uregulować także inne kwestie,
w zależności od charakteru i przyczyny jej zawarcia.

Zgodnie z treścią wskazanego wyżej przepisu umowa powinna zawierać określenie nieruchomości, z której dokonywane jest wyodrębnienie, poprzez wskazanie rodzaju lokalu, jego położenia w obrębie nieruchomości oraz powierzchni lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych. Ponadto należy także oznaczyć wielkość udziałów przypadających właścicielowi lokalu
w nieruchomości wspólnej. Są to elementy konieczne umowy. Dodatkowo strony mogą również uregulować w niej kwestie zawiązane
z zarządem nieruchomością wspólną (art. 8 ust. 2 u.w.l.). Umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Niezbędny jest także konstytutywny wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.).

Ustawodawca przewidział także możliwość ustanowienia odrębnej własności przez dotychczasowego właściciela, dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim przypadku stosuje się odpowiednio przepisy regulujące ustanowienie odrębnej własności w drodze umowy (art. 10 u.w.l.). Wyodrębnienie lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości nie może być jednak dokonane na rzecz innej osoby, gdyż przepisy u.w.l. jasno określają, że jest ono możliwe tylko „dla siebie”.
Zgodnie z art. 11 u.w.l. do wyodrębnienia lokalu może dojść także na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Powszechnie przyjmuje się również dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o dział spadku i o podział dorobku majątkowego małżonków[13]. Nie jest natomiast możliwe jej ustanowienie na mocy orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 231 § 1 KC, w celu realizacji roszczenia o wykup działki zajętej pod budowę. Możliwość ta nie zależy bowiem od istnienia przesłanek roszczenia określonego w art. 231 § 1 KC, ale od tego jakie sposoby powstania odrębnej własności przewiduje art. 7 ust. 1 u.w.l. Jest to wyliczenie wyczerpujące, a zatem inny sposób nie wchodzi w rachubę[14].

Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia lokali z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości (art. 11 ust. 2 u.w.l.).

IV. Części składowe nieruchomości lokalowej

§1. Pomieszczenia przynależne i pomieszczenia pomocnicze

1. Pojęcie pomieszczeń przynależnych

Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny częścią składową rzeczy jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego. Połączenie przedmiotu z rzeczą musi mieć charakter trwały (art. 47 § 3 KC).

Przepis art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uznaje za część składową zwłaszcza pomieszczenia przynależne, którymi mogą być w szczególności: piwnice, strychy, komórki i garaże. Przy czym nie muszą one bezpośrednio do lokalu przylegać. Istotne jest by były położone w granicach nieruchomości gruntowej. Obok pomieszczeń przynależnych za część składową nieruchomości lokalowej uznać należy także
takie elementy jak: podłogi z drewna lub innych materiałów, glazurę, trwale zamontowane wyposażenie kuchni lub łazienki. Zakwalifikowanie pomieszczeń przynależnych jako część składową wyodrębnionego lokalu niesie ze sobą określone konsekwencje. Oznacza to, że w świetle treści art. 47 § 1 KC pomieszczenia te dzielą los prawny nieruchomości lokalowej i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności lub innych praw rzeczowych.

Należy jednak podkreślić, że wskazane w art. 2 ust. 4 u.w.l. pomieszczenia nie zawsze stanowią część składową lokalu. Mogą one także wchodzić w skład nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.) albo stanowić odrębny przedmiot własności (art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l.). Dlatego też niezbędne staje się określenie przez właściciela nieruchomości, a w przypadku zniesienia współwłasności – przez współwłaścicieli lub sąd, statusu takich pomieszczeń poprzez zaliczenie ich do części składowych wyodrębnianego lokalu albo pozostawienie w ramach substancji nieruchomości wspólnej.

Treść art. 2 ust. 4 u.w.l. odnosi się wprawdzie do pojęcia pomieszczeń przynależnych, jednak nie pozwala to na pełne ich zdefiniowanie. Dlatego też w literaturze[15] przedstawia się szereg kryteriów uzupełniających:

- Pomieszczenia przynależne powinny być ograniczone przestrzennie ścianami, gdyż w przeciwnym razie nie mogą za takie zostać uznane.

- Pomieszczenia przynależne nie muszą spełniać przesłanki samodzielności. Przepisy u.w.l. przewidują bowiem taki wymóg jedynie w stosunku do samodzielnego lokalu jako całości.

- Pomieszczenia te mogą być położone także poza budynkiem, w którym usytuowany jest lokal do którego przynależą. Muszą one jednak znajdować się w granicach tej samej nieruchomości gruntowej.

Można zatem przyjąć, że głównym kryterium pozwalającym na ich wyróżnienie jest usytuowanie. Jednocześnie z punktu widzenia funkcji jaką pełnią te pomieszczenia, należy wskazać, że nie są one przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych[16].

2. Pojęcie pomieszczeń pomocniczych

Pomieszczenia pomocnicze, tak jak i przynależne, stanowią część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego. Przy czym w przypadku pomieszczeń pomocniczych status ten wynika z art. 2 ust. 2 u.w.l. Prowadzi to do wniosku, że stanowią one zawsze część składową lokalu. Jednocześnie w ustawie nie zawarto ani definicji, ani też przykładowego wyliczenia takich pomieszczeń. Z przepisu art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika jedynie, że wraz z izbą lub zespołem izb są przeznaczone do pełnienia funkcji mieszkaniowych.

Należy wskazać, że związek między pomieszczeniem pomocniczym, a lokalem polega na wykorzystywaniu całej ich przestrzeni bezpośrednio do zaspokajania potrzeb mieszkalnych[17]. Dlatego też wskazuje się, że wyróżnienie ich przez ustawodawcę opiera się właśnie na kryterium funkcjonalnym.

W konsekwencji za pomieszczenie pomocnicze uznać należy takie pomieszczenie, które jest ściśle związane z lokalem zarówno pod względem fizycznym jak i funkcjonalnym (np. schowek, spiżarnia)[18].

Wątpliwości budzi także zagadnienie dopuszczalności zlokalizowania pomieszczeń pomocniczych poza obrębem lokalu. Zdaniem części autorów[19] stanowią one jego integralną część, tj.: są wraz z nim wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, wskutek czego nie mogą być od niego odłączone bez fizycznego jak i funkcjonalnego zniszczenia.

Konsekwencją przyjęcia tego poglądu jest uznanie łazienki położonej poza lokalem za pomieszczenie do niego przynależne. Należy jednak podkreślić, że z treści przepisów u.w.l. nie wynika kategoryczny wymóg, aby wszystkie pomieszczenia pomocnicze znajdowały się w obrębie lokalu, dlatego też w szczególnych przypadkach należy dopuścić możliwość ich położenia poza nim[20].

Mając na uwadze powyższe rozbieżności przywołać należy także stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego przedstawione w wyroku z dnia 1 lutego 2011 r.[21]. Sąd ten wskazał, że z zawartej w art. 2 ust. 2 u.w.l. definicji lokalu nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie jednego budynku, a zatem mogą one znajdować się tak w budynku, jak i poza nim. Przy czym warunkiem koniecznym jest ich położenie w granicach jednej nieruchomości gruntowej.

Odnosząc się do poglądu NSA wskazać należy, że dopuszczenie możliwości położenia pomieszczeń pomocniczych poza budynkiem prowadzi do zaniku cech pozwalających na rozróżnienie pojęć pomieszczeń przynależnych i pomocniczych. Cechą charakteryzującą pomieszczenia zdefiniowane w art. 2 ust. 4 u.w.l. jest bowiem ich usytuowanie względem lokalu do którego przynależą. Jednocześnie nie stanowią one przestrzeni służącej bezpośredniemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z kolei pomieszczenia pomocnicze wykazują zarówno fizyczny jak i funkcjonalny związek z lokalem.

Mając na uwadze powyższe należy przychylić się do stanowiska, że pomieszczenia przynależne zostały wyróżnione przez ustawodawcę na podstawie kryterium ich położenia, a pomocnicze w oparciu o kryterium funkcjonalne. Wzajemne jednoznaczne rozróżnienie pomieszczeń nie jest zatem możliwe wobec przyjęcia odmiennego kryterium ich wyróżnienia.

§2. Status prawny piwnic, garaży i miejsc postojowych

Rozważając zagadnienie statusu prawnego piwnic należy odnieść się do definicji tego pojęcia zawartej w § 3 pkt. 21 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[22]. Zgodnie z nią przez piwnicę należy rozumieć kondygnację podziemną lub najniższą nadziemną bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu.

Analizie poddać należy dwie sytuację, które determinują status prawny piwnicy. Należy wyróżnić:

1) piwnicę jako wydzielone pomieszczenie;

2) piwnicę niewydzieloną przestrzennie (brak wewnętrznych przegród).

Piwnica z wydzielonymi przestrzenie pomieszczeniami, komórkami lub innymi przegrodami może uzyskać status odrębnego lokalu użytkowego, pod warunkiem spełnienia wymagań określonych w art. 2 u.w.l. Status ten można przyznać także poszczególnym pomieszczeniom piwniczym, o ile realizują one przesłankę samodzielności.

Należy wskazać, że tylko w przypadku faktycznie istniejących, trwale wydzielonych pomieszczeń pojawia się problem ich zaliczenia do części składowych poszczególnych lokali lub pozostawienia w substancji nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, gdy w budynku znajdują się wydzielone pomieszczenia piwniczne, możliwe jest ich przypisanie do lokali jako przynależnych.

Jeżeli jednak nie zostaną one wskazane w umowie lub
w orzeczeniu sądu zmierzających do ustanowienia odrębnej własności, jako pomieszczenia przynależne oraz nie doszło do uprzedniego wyodrębnienia lokalu piwnicznego, będą one stanowiły składnik nieruchomości wspólnej.
W takiej sytuacji, przy uwzględnieniu potrzeb współwłaścicieli, dopuszczalny jest podział quoad usum, poprzez przeznaczenie do ich wyłącznego użytku określonych części piwnicy.

W przypadku gdy mamy do czynienia z piwnicą bez trwale wydzielonych pomieszczeń, brak jest przesłanek do zaliczenia jej do części składowych poszczególnych lokali. W takiej sytuacji możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu piwnicznego oraz późniejszego zbycia udziałów w jego współwłasności (pod warunkiem realizacji przesłanek warunkujących wyodrębnienie lokalu). W przeciwnym razie niewyodrębnioną przestrzennie piwnicę należy zakwalifikować jako składnik nieruchomości wspólnej. W obu sytuacjach istnieje możliwość dokonania podziału quoad usum.

Analogicznie rozważając problematykę statusu prawnego garaży[23] i miejsc postojowych należy wyróżnić dwie sytuację:

1) gdy garaż został przestrzennie wydzielony,

2) gdy brak jest jakiegokolwiek wydzielenia (brak wewnętrznych przegród).

Garaż może stać się odrębną nieruchomością poprzez jego wyodrębnienie jako samodzielnego lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne[24]. Możliwość ta zachodzi zarówno w przypadku gdy wchodzi on w skład nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, jak i budynkowej. W ten sposób może dojść do wyodrębnienia pojedynczego, jak również wielostanowiskowego lub wieloboksowego lokalu garażowego. W każdym ze wskazanych wyżej wariantów musi on spełniać przesłanki określone w art. 2 u.w.l. Wymagane jest także zaświadczenie o jego samodzielności (art. 2 ust. 3 u.w.l.).

Garaż może także stanowić część składową samodzielnego lokalu
jako pomieszczenie do niego przynależne. Należy podkreślić, że jest to dopuszczalne jedynie w przypadku, gdy garaż jest faktycznie wydzielonym pomieszczeniem, tzn. został on fizycznie wyodrębniony przegrodami stałymi.

W przypadku gdy garaż nie jest częścią składową lokalu, ani też nie doszło do ustanowienia jego odrębnej własności, jest on objęty zakresem nieruchomości wspólnej i stanowi przedmiot współwłasności właścicieli wszystkich lokali. W takiej sytuacji, tak jak w przypadku piwnic, istnieje możliwość podziału quoad usum garażu, poprzez przeznaczenie określonych jego części do użytku poszczególnych współwłaścicieli.

Drugi ze wskazanych wariantów odnosi się do garaży, w których brak jest przestrzennego wydzielenia. Należy wskazać, że pojęcie miejsca garażowego wydzielonego ścianami jako garaż jednostanowiskowy nie jest tożsame z pojęciem miejsca postojowego (garażowego) znajdującego się w garażu wielostanowiskowym. W tym drugim przypadku charakterystyczny jest brak ich przestrzennego wydzielenia[25].

Szczegółowej analizy problematyki charakteru prawnego miejsca postojowego podjął się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 maja 2004 r.[26]. W świetle rozważań Sądu miejsce postojowe (garażowe) w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem do niego przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. W pojęciu pomieszczenia zawarto bowiem element oddzielenia go ścianami od pozostałej przestrzeni.
Tego wymagania nie spełnia zaznaczenie miejsca postojowego na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l., mimo że umożliwia ustalenie w przestrzeni jego granic.

Z powyższego wynika, że miejsca te zazwyczaj będą znajdowały się
w nieruchomości wspólnej, a właściciele lokali prawo do korzystania z konkretnych miejsc postojowych można zapewnić poprzez dokonanie podziału quoad usum. Ponadto istnieje także możliwość ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i zbycia na rzecz właścicieli lokali udziałów we własności takiego garażu, a następnie zawarcie umowy o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc.

§3. Status prawny balkonów i loggii

Problematyka balkonów jest zagadnieniem złożonym i niepozwalającym na jednoznaczne zakwalifikowanie ich statusu prawnego. Faktycznie status balkonu różni się w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku[27]. Oznacza to, że może on stanowić zarówno część elewacji, spełniając jedynie funkcję zdobniczą, jak i być przeznaczony do użytku mieszkańców określonej kondygnacji, a nawet wszystkich mieszkańców danego budynku. W takim przypadku wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.

Można wskazać także na sytuację, w której budynek zostanie tak zaprojektowany oraz wykonany w taki sposób, że dostęp do balkonu będą mieli tylko mieszkańcy jednego lokalu do którego on przylega i tym samym służy do wyłącznego użytku jego właściciela. W takim przypadku balkon nie stanowi przedmiotu nieruchomości wspólnej, lecz jest częścią składową takiego lokalu.

Z kolei odnosząc się do statusu prawnego loggii wskazać należy, iż wchodzi ona w skład lokalu, gdyż znajduje się w obrębie budynku. Tworzy tym samym rodzaj niedomkniętego pomieszczenia. Loggia służąca do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, niewątpliwie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wykazując przy tym związek funkcjonalny z pozostałą częścią nieruchomości lokalowej. W takim przypadku ów związek, przemawia za zaklasyfikowaniem loggii do pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l[28].

V. Udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu mieszkalnego.

1. Pojęcie i przedmiot nieruchomości wspólnej

W związku z wyodrębnieniem lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z tą własnością
(art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
W konsekwencji powstaje współwłasność o przymusowym charakterze.
Jej przedmiotem jest nieruchomość wspólna, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali
(art. 3 ust. 2 u.w.l.). Z konstrukcyjnego punktu widzenia definicja, którą posłużył się ustawodawca w art. 3 ust. 2 u.w.l. w odniesieniu do nieruchomości wspólnej ma charakter negatywny. Pojęcie to zostało bowiem określone poprzez wyłączenie z jego zakresu elementów, które służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Definicja zawarta w art. 3 ust. 2 u.w.l. daje podstawę do wyróżnienia dwóch składników nieruchomości wspólnej:

1) gruntu;

2) części budynku oraz urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Ad. 1) Z nieruchomością lokalową wiąże się udział w prawie do gruntu. Może nim być własność albo użytkowanie wieczyste. Z reguły o tym, które ze wskazanych praw będzie przysługiwało nabywcy decyduje to, jakim tytułem legitymuje się właściciel nieruchomości, z której następuje wyodrębnienie.

Ustawodawca nie określił wprost zakresu, w jakim grunt wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie[29] przyjmuje się, że obejmuje ona nie tylko teren niezbędny do prawidłowego korzystania z lokalu, ale rozciąga się na całą nieruchomość gruntową, także w przypadku gdy tworzy ją większa liczba działek geodezyjnych możliwych do wydzielenia. Za przyjęciem tak szerokiego ujęcia przemawia jednak treść art. 5 u.w.l., z którego wynika, że ustawodawca dopuszcza, aby powierzchnia nieruchomości wspólnej była większa niż działki budowlanej niezbędnej do realizacji uprawnień przysługujących właścicielowi względem lokalu. W takim przypadku możliwy jest jej podział (art. 5 u.w.l.).
Powyższe prowadzi do wniosku, że grunt stanowi przedmiot współwłasności przymusowej jedynie w takim zakresie, w jakim jest on konieczny do prawidłowego korzystania z lokali[30].

Ad. 2) Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. przedmiot współwłasności stanowią także te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wskazuje się, że do elementów tych należą
w szczególności: fundamenty, mury zewnętrzne i wewnętrzne, ściany nośne
i oddzielające poszczególne lokale, dachy, kominy, klatki schodowe, windy, przewody oraz instalacje wodne, kanalizacyjne, ogrzewcze, gazowe, elektryczne, itp[31]. Urządzenia te są objęte zakresem współwłasności także w przypadku, gdy znajdują się w granicach wyodrębnionego lokalu (np. rury gazowe). Powyższe wynika z funkcji, jaką ustawa przypisuje nieruchomości wspólnej, polegającej na zapewnieniu prawidłowego i zgodnego z przeznaczeniem korzystania z lokali[32].

Z uwagi na treść art. 2 ust. 4 u.w.l. należy przyjąć, że przedmiot współwłasności będą stanowiły również te pomieszczenia, które nie zostały włączone do lokali, jako ich części składowe. W konsekwencji, w określonych okolicznościach strych, piwnica, komórka lub garaż zostaną objęte jej zakresem.

Z powyższego wynika, że co do zasady o przedmiocie nieruchomości
wspólnej rozstrzyga ustawa. Jednakże zakres ten może podlegać modyfikacjom[33]. Przy czym zmiana dopuszczalna jest w odniesieniu do
takich elementów, które nie są niezbędne do prawidłowego i zgodnego
z przeznaczeniem korzystania z lokali.

Wysunąć można wniosek, że nie jest możliwe jednoznaczne określenie granic nieruchomości wspólnej. Kwestię tę należy rozpatrywać a casu ad casum, przy uwzględnieniu szeregu indywidualnych okoliczności.

2. Status prawny niewyodrębnionych lokali, a nieruchomość wspólna.

Problem określenia statusu prawnego lokali niewyodrębnionych pojawia się w przypadku, gdy proces ustanawiania odrębnej własności zachodzi sukcesywnie. Zagadnienie to było przedmiotem dyskusji w literaturze przedmiotu[34]. Za słuszny należy jednak uznać pogląd zakładający, że z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu współwłasnością zostaje objęta nieruchomość macierzysta, ale jedynie w zakresie wyznaczonym przez art. 3 ust. 1 u.w.l.
W związku z tym ogół lokali niewyodrębnionych nie jest objęty zakresem nieruchomości wspólnej i stanowi wyłączny przedmiot własności właściciela nieruchomości macierzystej[35].

Stanowisko to zaaprobował także Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia
21 października 2003 r.[36], przyjmując za słuszne twierdzenie, że samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., które nie zostały wyodrębnione, nie są
objęte współwłasnością, lecz stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości. Wniosek ten wynika wprost z art. 4 u.w.l.
W ust. 1 art. 4 u.w.l. dokonano bowiem jednoznacznego rozróżnienia na uprawnienia dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej. Z kolei w ust. 2 art. 4 u.w.l. ustawodawca stwierdza, że przy sukcesywnym ustanawianiu własności lokali, stronami umów o wyodrębnienie dalszych, nie są właściciele już istniejących nieruchomości.
W związku z powyższym, jeśli lokale niewyodrębnione byłyby objęte współwłasnością, to wówczas takie wykluczenie pozostałych właścicieli z zawierania umowy naruszałoby ich prawo własności w ramach przysługującego im udziału[37].

 

3. Udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu.

W razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l.). Należy wskazać, że treść art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l. dotyczy wszystkich lokali samodzielnych, a nie tylko tych, które stanowią odrębną własność lub których odrębną własność właśnie chce się ustanowić. Powyższe oznacza, że należy również określić odrębnie powierzchnię każdego z lokali pozostających w posiadaniu dotychczasowego właściciela nieruchomości, także tych, które nadal nie stanowią odrębnej własności. Ustawodawca w art. 3 u.w.l. określił sposób ustalania wielkości takiego udziału. Zasadą jest, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 zd. 1 u.w.l.).
Z kolei udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych odpowiada stosunkowi ich powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 3 ust. 3
zd. 2 u.w.l.).

Jednocześnie odrębnie uregulowano sytuację, gdy nieruchomość wspólna stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami. Wówczas udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Z powyższego wynika, że zasadnicze znaczenie dla ustalenia wielkości udziału ma określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej oraz pomieszczeń do niego przynależnych
(art. 3 ust. 4 u.w.l.). Ustawa nie definiuje jednak co należy rozumieć przez pojęcie powierzchni użytkowej. Brak również odesłania do przepisów innego aktu prawnego. Obecnie taką definicję zawiera m. in. ustawa z dnia 21 czerwca
2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[38]. Zgodnie z podstawą prawną przez pojęcie to należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania
(art. 2 ust. 1 pkt 7 zd. 1 u.o.p.l.). Szczegóły co do sposobu obmiaru powierzchni użytkowej określa art. 2 ust. 2 u.o.p.l. Zgodnie z jego treścią obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą PN-70/B-02365 bądź nowej normy PN – ISO 9836:1997 stanowiącej normę obowiązującą w przypadku budynków nowobudowanych[39].

Posługując się wyżej wskazaną definicją powierzchni użytkowej należy jednak uwzględnić specyfikę regulacji u.w.l., która do części składowych lokalu zalicza także pomieszczenia pomocnicze i przynależne, w szczególności piwnice, garaże, komórki i strychy (art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.). Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 pkt 7 zd. 2 u.o.p.l. za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Tymczasem z punktu widzenia przepisów u.w.l. niektóre z nich mogą stanowić część samodzielnego lokalu mieszkalnego[40].

Określenie powierzchni użytkowej stanowi punkt wyjścia dla obliczenia wielkości poszczególnych udziałów. Co do zasady podmioty dokonujące wyodrębnienia lokalu muszą zastosować sposób wskazany w art. 3
ust. 3 i 5 u.w.l. W określonych sytuacjach ustawa dopuszcza pewne wyjątki[41].

Należy jednak mieć na uwadze okoliczność, że w takim przypadku, muszą być spełnione łącznie dwa warunki: udziały muszą być powiązane z lokalami, a ich suma musi odpowiadać jedności (100%)[42].

Stosownie do art. 3 ust. 6 u.w.l., gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Możliwość odstępstwa od reguły określonej w u.w.l. zachodzi także
w odniesieniu do budynków, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określono bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 u.w.l. W takim przypadku do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się takie zasady obliczania udziału we współwłasności, jak przy wyodrębnieniu pierwszego z nich (art. 3 ust. 7
zd. 1 u.w.l.).

 

Orzecznictwo

1. Orzecznictwo Sądów Administracyjnych

 

Wyrok NSA z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00, ONSA 2003 Nr 3, poz. 102

Teza

Wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm.) może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.

Wyrok WSA z dnia 28 marca 2007 r., III SA/Po 990/06, Lex Nr 911751

Teza

Ustawowa przesłanka samodzielności danego lokalu sprowadza się do dwóch aspektów - spełniania odpowiednich wymagań techniczno - budowlanych oraz możliwości korzystania z tego lokalu bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu. Samodzielność jest jedyną przesłanką, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się nieruchomością. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie przewiduje innych wymagań w tym zakresie. Nie zachodzi tutaj konieczność badania zgodności charakteru danego lokalu z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w stosunku do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, ani innych przepisów z zakresu prawa budowlanego. Nie ma zatem przeszkód, aby za taki samodzielny lokal uznać pomieszczeń znajdujących się w suterenie nieruchomości.

Wyrok WSA z dnia 30 stycznia 2008 r., II SA/Sz 959/07, Lex Nr 466026

Teza

Częścią powierzchni tego lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest bowiem wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego. Lokal jako zespół izb wraz z pomieszczeniem przynależnym nie jest wydzielony w obrębie budynku (od innego lokalu) trwałymi ścianami i jego część (korytarz) służy do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych także innych osób, oprócz mieszkających w tym lokalu. Nie jest więc samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy.

Wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 r., I OSK 1728/07, Lex Nr 526661

Teza

Pojęcie „trwałość” w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, w sytuacji braku jego legalnej definicji należy bowiem rozumieć, zgodnie ze znaczeniem przyjętym w języku polskim.

Wyrok WSA z dnia 29 kwietnia 2009 r., I SA/Gd 161/09, Lex Nr 507127

Teza

1. Hala garażowa nie może być uznawana za lokal mieszkalny ponieważ pomimo wyodrębnienia w budynku nie służy zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi - natomiast miejsce postojowe w ogóle nie pozostaje fizycznie wyodrębnione w budynku jako izba. Z tych samych względów hala garażowe i miejsca postojowe nie mogą być uznane za pomieszczenia pomocnicze. Pomieszczenia przynależne w sensie prawny stanowią wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie są przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, służąc zaspokajaniu innych potrzeb tych osób które korzystają z lokalu mieszkalnego. Tym samym pomieszczeniem przynależnym lokalu mieszkalnego będzie niewątpliwie wolnostojący garaż.

2. Należy odróżnić miejsce garażowe (postojowe) w garażu wielostanowiskowym w budynku mieszkalnym od miejsca garażowego wydzielonego ścianami na garażowanie jednego samochodu (garaż jednostanowiskowy). W przypadku tylko tego drugiego pomieszczenia garażowego, można mówić, że jest ono przynależne do lokalu (podobnie jak piwnica, komórka czy strych) i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, bo część składowa nieruchomości (w tym przypadku nieruchomości lokalowej) zgodnie z kodeksem cywilnym nie może być odrębnym przedmiotem własności. Tymczasem miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, jako oddzielnym od lokalu mieszkalnego lokalu użytkowym, nie jest pomieszczeniem przynależnym (nie jest - jako miejsce postojowe - ograniczone przestrzennie ścianami ), a zatem nie może być przyporządkowane w sensie prawnym do lokalu mieszkalnego. Miejsce postojowe należy do części wspólnej budynku, a zatem nie może być jednocześnie przynależne do lokalu mieszkalnego.

3. Skoro część wspólna nieruchomości, jaką jest hala garażowa, stanowi lokal użytkowy, jej sprzedaż dokonywana na rzecz poszczególnych współwłaścicieli podlega opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 22 % VAT, ponieważ preferencyjna stawka podatku nie ma zastosowania dla nabycia udziału w lokalu użytkowym.

Wyrok WSA