Opiniowanie operatów szacunkowych

Opiniowanie operatów szacunkowych

Działalność Komisji Opiniujących budzi w naszym środowisku sporo emocji. Z pewnością należałoby ujednolicić w skali kraju zasady postępowania przed Komisją Opiniującą, a zwłaszcza stopień ingerencji zespołu opiniującego w metodykę wyceny.

Na początek ważne informacje ogólne dotyczące opiniowania, które wynikają z przepisów prawa, orzecznictwa i praktyki opiniowania.

Kto może opiniować operaty szacunkowe?

„Obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła szczególny tryb kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, przez poddanie go pod ocenę podmiotu wyspecjalizowanego, jakim jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Możliwość dokonywania weryfikacji została tej organizacji powierzona na zasadach wyłączności, co oznacza, że jest to jedyna droga, w ramach której zainteresowany może domagać się oceny tego dokumentu.” - Fragment Postanowienia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2014 r. SK 26/13.

Ocenę operatów wykonują zespoły opiniujące w ramach Komisji Opiniujących w poszczególnych Stowarzyszeniach. Opinia o prawidłowości sporządzenia operatu nie jest czynnością prawną. W sensie cywilno-prawnym jest dziełem. Nie istnieje więc system odwoławczy od opinii. Opinia ma charakter autorski i w danej sprawie może istnieć kilka opinii. Istnienie takiej komisji w stowarzyszeniu jest dobrowolne, ale chyba każdy woli być opiniowany we własnym Stowarzyszeniu, niż w innym lub w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ).

Jak opiniować operaty szacunkowe?

Od 01.03.2008 r., kiedy to Rada Krajowa PFSRM przyjęła standard KSWP3 "Operat szacunkowy" - brak jest w nim jakichkolwiek procedur i wskazówek, odnoszących się do czynności oceny prawidłowości operatów szacunkowych. Takie wskazówki były w uchylonym już standardzie VII.2. Dlatego brak jednolitych reguł oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. Reguły te zostały nakreślone w regulaminach działania KO, powołanych przez poszczególne stowarzyszenia. Występują znaczne różnice w regulaminach kształtujących pracę KO. Ten sam operat może być oceniany według różnych procedur. Zabrakło przez te lata woli by zasady te ujednolicić.

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywana przez organizację zawodową to sprawdzenie, czy operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Jednocześnie negatywna ocena operatu szacunkowego nie rodzi konsekwencji o charakterze dyscyplinarnym w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego.

„Oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych (art. 157 ugn …) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje według takich samych zasad, jakie obowiązują rzeczoznawców przy ich sporządzaniu. Z treści tego przepisu nie wynika, w jakiej formie i w oparciu o jakie przesłanki organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych winna dokonać oceny prawidłowości sporządzonych operatów. (…). Zasady te określa zaś Rada Ministrów w rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydanym w wykonaniu upoważnienia zawartego w art. 159 ugn. W odniesieniu do sposobu wyceny nieruchomości uprawnionym jest pogląd, że określone w rozporządzeniu wykonawczym zasady będą miały zastosowanie także przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zatem ocena prawidłowości sporządzonych operatów obejmować musi takie kwestie, jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami.” - Wyrok NSA z dnia 09 października 2007 r. sygn. akt II OSK 1322/06.

Ministerstwo Infrastruktury promowało ocenę samego dokumentu (operatu szacunkowego) bez udziału w postępowaniu jego autora, ale większość stowarzyszeń w tym nasze, nie zaakceptowało tej formy oceny (jest stosowane do zleceń z organów ścigania, które często stawiają takie żądanie).

Charakter i skutki oceny.

Ze stanowiska PFSRM w sprawie granic weryfikacji operatu szacunkowego: „Pojęcie „materiału urzędowego” jest terminem szerszym niż dokument urzędowy. W zakresie tego pojęcia mieścić się będzie to wszystko, co - nie będąc dokumentem - jest „urzędowe”. Materiałem urzędowym będzie zatem to, co pochodzi od urzędu lub innej instytucji państwowej, bądź dotyczy sprawy urzędowej, bądź powstało w rezultacie zastosowania procedury urzędowej. Biorąc pod uwagę analizę obu wyżej wymienionych definicji stwierdzić należy, iż operat szacunkowy jest materiałem urzędowym, ponieważ dotyczy sprawy administracyjnej. Nie można zaś go zaliczyć do dokumentów urzędowych, gdyż - choć posiada przypisaną przez prawo formę - nie jest sporządzany przez podmiot mogący załatwiać sprawy w drodze decyzji lub zaświadczenia. Biegli nie mają bowiem takiej władzy administracyjnej. Omówiona kwestia wyjaśnia również wątpliwość, czy operat szacunkowy podlega ochronie prawa autorskiego. Ustawodawca w art. 4 pkt 2 upapp wskazuje expressis verbis, że nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego materiały urzędowe.”

„Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie mają charakteru decyzji, aktu lub czynności określonej cytowanym przepisem. Sama ocena nie stanowi o przyznaniu stronie praw lub nałożeniu obowiązków - co jest istotą aktów prawnych będących przedmiotem kognicji sądu administracyjnego, ale jest sposobem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę.” - Postanowienie NSA w Warszawie z dnia 17 października 2012 r. II GSK 1499/12. „Ewentualna negatywna ocena wskazuje na stwierdzone uchybienia, natomiast w żaden sposób ocena taka nie wiąże się z przyznaniem, stwierdzeniem albo uznaniem uprawnienia bądź też obowiązków wynikających z przepisów prawa i tym samym nie może podlegać zaskarżeniu do sądu administracyjnego.”

„Rolą organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie jest nadzór i kontrola organu administracji publicznej w zakresie wykładni i stosowania prawa, stąd też interpretacja, czy pogląd zespołu oceniającego - w zakresie nie dotyczącym stricte prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - nie ma znaczenia w sprawie.

• Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, jak też zespół oceniający, o którym mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. nie jest także stroną postępowania administracyjnego.”

„Ocena prawidłowości operatu szacunkowego dokonywana na podstawie art. 157 u.g.n, przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ma charakter dowodu z dokumentu urzędowego, w rozumieniu art. 244 § 2 k.p.c. korzystającego z domniemania prawdziwości tego, co zostało w niej urzędowo zaświadczone - posiada ona szczególną moc dowodową (np. wyrok NSA z dnia 16 września 2014r ., I OSK 246/13; wyrok NSA z dnia 23 marca 2017r ., I OSK 1679/15). „Ocena taka wydawana jest przez organizację zawodową w zakresie zleconych jej przez ustawę zadań publicznych.” (…)

„Sama treść oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wiąże organów administracji publicznej przy ponownym rozpoznawaniu sprawy. Organów nie wiąże w szczególności pogląd prawny zaprezentowany w tej ocenie.” - Wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r. I SA/Wa 133/13.

Art. 157 ust. 1a u.g.n uchylony w 2017 r. Negatywna ocena dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych powodowała, że operat szacunkowy tracił charakter opinii o wartości nieruchomości.

Uzasadnienie uchylenia art. 157 ust. 1a: Dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazuje, iż w stosunku do tego samego operatu szacunkowego wydawane były przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia. Zasadnym wydaje się zatem, aby zgodnie z zasadą swobody oceny dowodów ostateczną decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie podejmował organ prowadzący postępowanie.

Zmiana tego przepisu wpłynęła na znaczne zmniejszenie się ilości zleceń dotyczących oceny operatów szacunkowych.

Czy możliwe jest poprawienie operatu w ramach oceny?

Wyrok WSA w Gliwicach dnia 26 lutego 2019 r, II SA/Gl 998/18, LEX nr 2633524 .

„Organy administracji nie są władne samodzielnie określić wartości nieruchomości. Zatem zakwestionowanie operatu winno prowadzić do zlecenia jego opracowania temu samemu lub innemu rzeczoznawcy majątkowemu z uwzględnieniem wyników oceny stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych, która nie zastępuje operatu szacunkowego.”

„Zgodnie z art. 176 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. Sam fakt, że sąd administracyjny w prawomocnym wyroku zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego nie prowadzi do domniemania, że autor operatu traci cechę bezstronności w dalszym postępowaniu i nie powinien mieć szansy naprawienia popełnionych przez siebie i zauważonych przez sąd błędów.” - Wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 lutego 2018 r. II SA/Kr 7/18

„Dlatego zasada wyłączenia powtórzona została w u.g.n., gdyż pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest inna niż biegłego powołanego przez organ do wydania opinii. Dlatego też wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć jedynie w taki sposób, że nie może brać udziału w sprawie w charakterze biegłego osoba, która uprzednio występowała w niej jako inny uczestnik postępowania, pracownik organu, świadek, strona lub jej reprezentant. Rzeczoznawca nie bierze udziału w wydaniu decyzji, a jedynie sporządza operat, który podlega ocenie i weryfikacji przez organ wydający rozstrzygnięcie administracyjne. A zatem brak przepisu nakazującego wyłączać autora takiego opracowania od dalszego udziału w sprawie.” - Wyrok WSA w Krakowie z 17 lipca 2018 r. II SA/Kr 745/18.

„Sam fakt opracowania przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez organ pewnych jego aspektów, nieścisłości bądź przyjętych przez rzeczoznawcę założeń lub ustaleń, a także w związku ze spowodowaną upływem czasu utratą jego aktualności, nie może być kwalifikowany jako przesłanka jego wyłączenia od udziału w szacowaniu tej nieruchomości.” - Wyrok NSA z dnia 21 marca 2017 r. II OSK 1706/15.

Inicjatywa poprawienia operatu powinna wyjść od opiniowanego po wyrażeniu zgody przez zleceniodawcę.

Odpowiedzialność zawodowa oceniających.

Z odpowiedzi Min. Infrastruktury (Departamentu Gospodarki Nieruchomościami, Wydziału Odpow. Zawodowej) z 31.08.2009 r. r. na pytanie PFSRM: „Rzeczoznawca majątkowy nie podlega odpowiedzialności zawodowej w przypadku wykonywania czynności polegających na ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego”

Odpowiedzialność oceniających wobec autora ocenianego operatu.

Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2014 r. SK 26/13 :

„W tym kontekście biegły rzeczoznawca nie jest stroną postępowania weryfikacyjnego, o którym mowa w art. 157 u.g.n., nie są również do niego adresowane rozstrzygnięcia wydane w jego toku. Przedmiotem ochrony w takim postępowaniu nie są prawa rzeczoznawcy, a sytuacja prawna podmiotów, która uległa aktualizacji w oparciu o sporządzony przez niego operat szacunkowy.(…)

Prawa konstytucyjne, których ochrony domaga się skarżąca, w postaci prawa do ochrony czci i dobrego imienia (art. 47 Konstytucji) oraz wolności wykonywania zawodu (art. 65 Konstytucji), nie są przedmiotem postępowania prowadzonego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie mogłyby być one zatem przedmiotem ochrony w toku ewentualnego postępowania sądowego, do którego otwarcia drogi domaga się skarżąca.”

Odpowiedzialność cywilna (deliktowa*) biegłego.

Do niedawna panowało przekonanie, że to sąd powierza wykonywanie czynności biegłemu i sprawuje kierownictwo/nadzór nad biegłym (art. 430 k.c.). Stąd odpowiedzialność Skarbu Państwa za skutki wyroku.

Od czasu nowelizacji Kodeksu Karnego w 2016 r., wprowadzającej odpowiedzialność karną za przedstawienie „fałszywej opinii”, nastąpiła zmiana podejścia do tej sprawy. Przy czym brakuje definicji „fałszywej opinii”.

„Art. 233 § 4. k.k. Kto, jako biegły, rzeczoznawca lub tłumacz, przedstawia fałszywą opinię, ekspertyzę lub tłumaczenie mające służyć za dowód w postępowaniu określonym w § 1, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10. § 4a. Jeżeli sprawca czynu określonego w § 4 działa nieumyślnie, narażając na istotną szkodę interes publiczny, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.”

„Odpowiedzialność autora opinii procesowej i prawdopodobnie także poza procesowej, jeżeli tę drugą sporządza w sposób pozwalający na uznanie jej za fałszywą, jeśli tylko ma świadomość, że intencją jest dowodowe wykorzystanie ekspertyzy w postępowaniu.

Opinia (ocena) może zostać uznana za fałszywą, gdy:

• będzie wyraźnie sprzeczna z aktualnym stanem wiedzy,
• będzie sprzeczna z rzeczywistym stanem faktycznym,
• będzie wynikać z błędnej metodologii przyjętej przez jej autora.”

(Źródło: M. Nowak, Wątpliwości związane z odpowiedzialnością prawną biegłego sądowego w świetle znowelizowanego art. 233 § 4a k.k., Zeszyty Prawnicze 17.2 /2017).

Odpowiedzialność deliktowa biegłego na zasadzie winy (także winy nieumyślnej – niezachowanie należytej staranności) wobec osoby, która uzyskała niepomyślny wyrok wydany w oparciu o opinię (jeśli istnieje adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niestaranną/wadliwą opinią w postępowaniu a szkodą wywołaną wyrokiem) to bardzo niebezpieczna dla nas tendencja. Także dla członków zespołów opiniujących, ponieważ zdecydowana większość obecnych zleceń jest z sądów/prokuratury. W tym przypadku członkowie zespołów opiniujących najczęściej są powoływani na biegłych i zleceniodawcy wskazują na konieczność umieszczenia w umowach klauzul o odpowiedzialności karnej za „fałszywe opinie”.

Aby zobrazować ten problem warto przyjrzeć się rozumowaniu zawartemu w Wyroku SN z 29 maja 2015, V CSK 479/14, LEX nr 1793715, gdzie czytamy:

„W piśmiennictwie przyjmuje się, że biegły sądowy może ponosić odpowiedzialność deliktową wobec osób trzecich za szkodę spowodowaną wydaniem nieprawdziwej (nierzetelnej) opinii w postępowaniu sądowym. Jego odpowiedzialność jest niezależna od przewidzianej w art. 417 § 2 k.c. odpowiedzialności Skarbu Państwa za szkodę, którą wyrok, wydany z wykorzystaniem wadliwej opinii sądowej, uznany za niezgodny z prawem. (…)

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2008 r., K 50/05 (OTK-A 2008, nr 5, poz. 79), mając na względzie regulacje prawne dotyczące ustanowienia biegłego sądowego, uznał, że biegły odpowiada osobiście za wykonane przez siebie czynności, mimo że do wykonania ich zobowiązał go sąd. Sam fakt, że wydanie opinii zleca sąd, nie oznacza, że on przejmuje odpowiedzialność wobec osób trzecich. Sąd ponosi odpowiedzialność jedynie za własne orzeczenie, wydane na podstawie zebranego w sprawie materiału, obejmującego także wydaną w sprawie opinię. Sąd przeprowadza w sprawie dowód z opinii biegłego w celu uzyskania niezbędnych do jej rozstrzygnięcia wiadomości specjalnych, oparta na specjalistycznej wiedzy opinia - co podkreślono w przytoczonym wyroku - musi więc być w pełni samodzielna. Na samodzielność opinii, wyrażającej poglądy biegłego w kwestii stanowiącej jej przedmiot, nie ma wpływu okoliczność, że biegły zobowiązany jest stosować się do wskazań sądu, np. co zakresu opinii. To, że biegły sporządza opinię na podstawie materiału zebranego w sprawie, nie może przesądzać o tym, że jest on niesamodzielny.

Argumentów przemawiających za osobistą odpowiedzialnością biegłego za wydaną w postępowaniu sądowym opinię dostarczają także zawarte w kodeksie karnym i w kodeksie spółek handlowych regulacje dotyczące odpowiedzialności biegłego za sporządzone opinie.

Odpowiedzialność karną biegłego za przedstawienie mającej stanowić dowód w postępowaniu sądowym fałszywej opinii przewiduje art. 233 § 4 k.k. Regulacja ta nieznana przed wejściem w życie obecnie obowiązującego kodeksu karnego została - jak podkreśla się w literaturze - wprowadzona z powodu zdarzających się coraz częściej wypadków wydawania fałszywych opinii mających służyć za dowód w postępowaniu sądowym. Przyjmuje się, że kwestia fałszywej opinii występuje wówczas, gdy ocena wyrażona w opinii pozostaje w wyraźnej sprzeczności z rzeczywistym stanem rzeczy, z aktualnym stanem wiedzy w dziedzinie, której opina dotyczy, lub została oparta na wyraźnie błędnej metodzie badawczej. Opina mija się z prawdą, jeżeli biegły podaje w niej nieprawdziwe fakty, wyciąga z faktów wnioski wyraźnie niezgodne z kryteriami uznawanymi za niewątpliwe w dziedzinie, której opinia dotyczy, lub nie zamiesza w opinii istotnych wniosków wynikających z przeprowadzonych badań.

Odpowiedzialność cywilną biegłego za wydaną opinię przewidziano wprost w przepisach kodeksu spółek handlowych. (…).

Zgodnie z art. 442 § 2 k.c. jeżeli szkoda wynika ze zbrodni lub występku, roszczenie o naprawienie szkody ulega przedawnieniu z upływem lat dwudziestu od dnia popełnienia przestępstwa bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Dla ustalenia zbrodni lub występku - jako przyczyny szkody - nie jest konieczne uprzednie skazanie sprawcy. Sąd cywilny dokonuje w tym względzie własnych ustaleń dotyczących podmiotowych i przedmiotowych znamion przestępstwa według zasad prawa karnego. Zarzucona przez skarżącego wada wydanej przez pozwaną opinii, stanowiąca, jego zdaniem, przyczynę szkody, może stanowić przestępstwo przewidziane w art. 233 § 4 lub 271 § 1 k.k.”

Mediacje.

Od początku opiniowania operatów zgłaszano potrzebę stworzenia możliwości polubownego rozstrzygania sporu, zanim zostaną wydane decyzje administracyjne w oparciu o sporządzony operat. Niektóre Komisje Opiniujące przewidują w regulaminach taką ścieżkę. Jednak po bliższym zbadaniu tej sprawy okazuje się, że w praktyce brak zgody jednej ze stron na mediację, czyni ten punkt martwym. Praktycznie brak jakichkolwiek sukcesów w polubownym załatwianiu sporów. Potwierdzeniem tego jest fakt, że profesjonalnie przygotowane Kolegium Mediacyjne przy naszym Stowarzyszeniu powołane w 2011 r. nie miało żadnych spraw do załatwienia.

Obecne postulaty środowiska:

1. Możliwość wybierania członków Komisji Opiniującej na Walnym Zebraniu - jest to bardzo rzadko stosowane, głównie z uwagi na trudności proceduralne (kandydaci muszą spełniać szereg wymagań we wstępnej procedurze sprawdzającej, potrzebni kandydaci specjalizujący się w różnych dziedzinach, bo różne są tematy zleceń)
2. Poprawienie operatu dopuszczalne, za zgodą stron, w przypadku niewielkiej liczby uchybień - prawo dopuszcza, jest już (wprawdzie rzadko) stosowane w naszej KO i kilku Stowarzyszeniach, ale inicjatywa powinna wyjść od opiniowanego
3. Możliwość wpływu ocenianego na skład zespołu (odwołanie od składu) - jest stosowane w kilku Stowarzyszeniach, także w Komisji Arbitrażowej, termin 3 dni - można rozważyć zastosowanie w naszej KO według rozwiązania jak w KA PFSRM (zapis w Regulaminie KA poniżej**)
4. Projekt sentencji oceny przesłany mailem (po uzgodnieniu formy mailowej) do ewentualnego odwołania - jest stosowane u nas i w kilku Stowarzyszeniach,
5. Możliwość wystąpienia na spotkaniu z Zespołem Opiniującym z osobą wspierającą opiniowanego (obrońcą) - jest bardzo rzadko stosowane; rekomendacja naszej KO - nie wprowadzać; oceniany może przygotowywać się do spotkania i wyjaśnień wspólnie z kolegą
6. Więcej czasu na odwołanie się ocenianego - stosowane w kilku Stowarzyszeniach - 7 dni, u nas 4 dni robocze; rekomendacja naszej KO - nie zmieniać (niewielka różnica)
7. Obowiązek uzasadnienia sentencji oceny - jest stosowany w naszej KO
8. Szerszy obowiązek informacyjny wobec opiniowanego i członków Stowarzyszenia:

- na początku krótka mailowa informacja o rozpoczęciu procedury oceny (by oceniany miał więcej czasu na przygotowanie się) - kiedyś u nas stosowana, rozważyć ponowne wprowadzenie (poza zleceniami z Sądu i Prokuratury, których obecnie jest najwięcej)

- dostępność sentencji ocen (z uwzględnieniem RODO), z omówieniem prawidłowej ścieżki postępowania (efekt edukacyjny) - jest stosowana w kilku Stowarzyszeniach, choć są tu duże ograniczenia prawne i organizacyjne - rekomendacja naszej KO - nie wprowadzać, zawsze na Walnym jest szczegółowa informacja o opiniowaniu, w tym najczęściej popełniane błędy w operatach; ponadto wymagało by to też publikacji operatu dla poznania kontekstu danej sprawy.

** Zapis z Regulaminu KA PFRSM dotyczący odwołania się Autora ocenianego operatu od składu ZO:

„Autor ocenianego operatu ma możliwość, w terminie do 3 dni od daty otrzymania powiadomienia o składzie Zespołu Oceniającego, zgłoszenia zastrzeżeń, jeśli zachodzą uzasadnione przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności i obiektywności członków tego Zespołu.”

Największe zagrożenia dla przyszłości opiniowania:

1. Brak standardów
2. Niejednoznacznie określony w przepisach zakres naszej odpowiedzialności za operaty i opinie (biegli sądowi i w postępowaniach administracyjnych), w powiązaniu z brakiem praktycznej wiedzy o zakresie i szczegółach ochrony z tytułu ubezpieczenia OC (PZU nie ujawnia na szkoleniach takich informacji) - stąd strach przed konsekwencjami pozytywnej weryfikacji operatu przez członków ZO („fałszywa opinia”) : realny czy wyolbrzymiony? - to zagrożenie należałoby ustalić w opiniach prawnych
3. "Wygodniej" dla zleceniodawców jest kierować sporne sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), bo jest to bezpłatna lub tańsza droga do rozstrzygnięcia sporu. Stąd jest ona nadużywana: "niewiele kosztuje, to co szkodzi spróbować". Odpowiedź na pytanie: Czy w przypadku braku zmian w opiniowaniu operatów, KOZ zastąpi oceny Stowarzyszeń?

Nowe spojrzenie na opiniowanie (przyszłość) :

1. Ustanowienie wzorców postępowania przy ocenie operatów (Standard) - PFSRM i Stowarzyszenia
2. Odnoszenie się do wartości określonej w operacie?
3. Odnoszenie się do rodzaju rynku i interpretacji wartości rynkowej?

Już w dokumencie z grudniu 2005 r. pod nazwą "Kierunki rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego" zaproponowano wprowadzenie na potrzeby dokonywanych ocen operatów szacunkowych kryteriów, wśród których "jednym z podstawowych kryteriów oceny ich poprawności powinna być ocena trafności przyjętych, wymaganych założeń do wyceny, a także osiągniętego wyniku na tle danych rynkowych".

Na zakończenie warto podkreślić, że to do rzeczoznawcy należy podjęcie rozmów z organem, które mogą doprowadzić do ponownego wykonania operatu, najlepiej przed zleceniem oceny do KO. Gdy w postępowaniu w trakcie wyceny argumenty podnoszone przez stronę są racjonalne i uzasadnione, nie zawsze warto upierać się przy swoim stanowisku. Czasem lepiej poprawić lub wykonać nowy operat z uwzględnieniem uwag i wniosków stron, by uniknąć postępowania przed KO lub KOZ. Chciałbym także przypomnieć opiniowanym, że jeśli autor nie zgadza się z oceną ZO może zwrócić się w obowiązującym u nas od dawna postępowaniu „dwuinstancyjnym” do Kolegium Arbitrażowego o rozpatrzenie jego sprawy. Jest to bardzo rzadko wykorzystywane.

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykonywana jest przez Komisje Opiniujące na podstawie umowy cywilnej i charakteryzuje się odmiennymi cechami od postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, prowadzonego na podstawie przepisów KPA i oceniającego prawidłowość postępowania rzeczoznawcy przy jego sporządzaniu. Zespoły opiniujące wykazują większą empatię i zrozumienie dla Autorów ocenianych operatów. W osobnym artykule odniosę się do postępowania przed KOZ.

Jan Siudziński

*Delikt (art. 415 i nast. k.c.) - Jest to działanie wyrządzające szkodę innej osobie. Nie zawsze musi to być działanie zawinione.