Nowe przepisy prawne w II kwartale 2022 roku

Jednolity tekst ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

 Od 4 kwietnia 2022 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Ustawa określa przedmiot, zakres i formy ochrony zabytków oraz opieki nad nimi, zasady tworzenia krajowego programu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami oraz finansowania prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach, a także organizację organów ochrony zabytków.

 Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 23 marca 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022, poz. 840).

 Niektóre definicje ustawy:

Prace konserwatorskie - działania mające na celu zabezpieczenie i utrwalenie substancji zabytku, zahamowanie procesów jego destrukcji oraz dokumentowanie tych działań.

Prace restauratorskie - działania mające na celu wyeksponowanie wartości artystycznych i estetycznych zabytku, w tym, jeżeli istnieje taka potrzeba, uzupełnienie lub odtworzenie jego części, oraz dokumentowanie tych działań.

Historyczny układ urbanistyczny lub ruralistyczny - przestrzenne założenie miejskie lub wiejskie, zawierające zespoły budowlane, pojedyncze budynki i formy zaprojektowanej zieleni, rozmieszczone w układzie historycznych podziałów własnościowych i funkcjonalnych, w tym ulic lub sieci dróg.

Historyczny zespół budowlany - powiązaną przestrzennie grupę budynków wyodrębnioną ze względu na formę architektoniczną, styl, zastosowane materiały, funkcję, czas powstania lub związek z wydarzeniami historycznymi.

Rodzaje obiektów szczególnie ważnych dla obronności lub bezpieczeństwa państwa i ich kategorie.

 Od 23 kwietnia 2022 r. wchodzi w życie rozporządzenie wykonawcze do ustawy o obronie Ojczyzny określające rodzaje obiektów szczególnie ważnych dla obronności lub bezpieczeństwa państwa i ich kategorie.

Rozporządzenie określa:

• rodzaje obiektów szczególnie ważnych dla obronności lub bezpieczeństwa państwa i ich kategorie;
• tryb uznawania obiektów za szczególnie ważne dla obronności lub bezpieczeństwa państwa oraz utraty przez nie takiego charakteru;
• czynności w zakresie przygotowywania szczególnej ochrony obiektów;
• zakres danych i wzór wniosku o uznanie obiektu za szczególnie ważny dla bezpieczeństwa lub obronności państwa.

Podstawa prawna:

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 kwietnia 2022 r. w sprawie obiektów szczególnie ważnych dla bezpieczeństwa lub obronności państwa oraz ich szczególnej ochrony (Dz. U. z 2022, poz. 880).

USTAWA z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. z 2022, poz. 655).

Jednolity tekst ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

 Od 20 maja 2022 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Ustawa określa zasady i tryb pobierania kosztów sądowych w sprawach cywilnych, zasady ich zwrotu, wysokość opłat sądowych w sprawach cywilnych, zasady zwalniania od kosztów sądowych oraz umarzania, rozkładania na raty i odraczania terminu zapłaty należności sądowych.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 7 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2022, poz. 1125).

Jednolity tekst ustawy – Prawo geologiczne i górnicze.

Od 20 maja 2022 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy – Prawo geologiczne i górnicze.

Ustawa określa zasady i warunki podejmowania, wykonywania oraz zakończenia działalności w zakresie:

• prac geologicznych;
• wydobywania kopalin ze złóż;
• podziemnego bezzbiornikowego magazynowania substancji;
• podziemnego składowania odpadów;
• podziemnego składowania dwutlenku węgla w celu przeprowadzenia projektu demonstracyjnego wychwytu i składowania dwutlenku węgla.

Ustawa określa także:

• wymagania w zakresie ochrony złóż kopalin, wód podziemnych oraz innych elementów środowiska w związku z wykonywaniem działalności, o której mowa w ust. 1;
• zasady wykonywania nadzoru i kontroli nad działalnością regulowaną ustawą.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 7 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2022, poz. 1072).

Zasady i warunki udzielania gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Od 26 maja 2022 r. wchodzi w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.

Celem przedłożonej do podpisu ustawy eliminacja bariery przy udzieleniu kredytu hipotecznego w postaci braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny.

Ustawa określa:

• zasady i warunki udzielania gwarantowanego kredytu mieszkaniowego,
• zasady i warunki udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarancji spłaty części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego,
• zasady i warunki dokonywania przez BGK na rzecz kredytobiorcy spłat części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko,
• źródła i sposób finansowania kosztów i wydatków BGK związanych z gwarantowanymi kredytami mieszkaniowymi.

Kredytem bez wkładu własnego będzie mieszkaniowy kredyt hipoteczny spełniający warunki określone w ustawie i udzielany przez banki na podstawie zawartej z BGK umowy, objęty na etapie spłaty systemem finansowego wsparcia kredytobiorców wypłacanego w związku z urodzeniem dzieci (jednorazowe spłaty za kredytobiorcę części kapitału kredytu po urodzeniu się drugiego lub kolejnego dziecka).

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie rozwiązaniem kierowanym do osób i rodzin, które nie mają wystarczających środków własnych mogących sfinansować wymagany przez bank udział własny kredytobiorcy.

Przepisy ustawy określą, że gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wkład budowlany albo finansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym kosztów nabycia działki.

Minimalny okres spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego wynosił będzie 15 lat. Wysokość objętej gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego nie będzie mogła być wyższa niż 100.000 zł.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony w walucie polskiej i wyłącznie przez bank będący stroną zawartej z BGK umowy.

Ustawa określa maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania, który jest zróżnicowany w zależności od tego, czy nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym oraz od tego gdzie położona jest nieruchomość.

Ustawa wprowadza ograniczenia dotyczące posiadania prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego innego niż finansowany przy wykorzystaniu gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. W przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego prowadzonego przez kredytobiorcę wchodzi mniej niż 2 dzieci ustawa określa warunek, że kredytobiorca prowadzący gospodarstwo domowe (ani osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa), poza mieszkaniem na które ma zostać zaciągnięty kredyt, nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nie przysługuje mu spółdzielcze prawo do takiego lokalu lub domu. W przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego prowadzonego przez kredytobiorcę wchodzi 2 i więcej dzieci będzie można posiadać prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, innego niż finansowany kredytem. Ustawa określa limit powierzchni w zależności od liczby posiadanych dzieci.

Spłata przez BGK części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka w gospodarstwie domowym, prowadzonym przez kredytobiorcę, jeśli zdarzenie to ma miejsce w okresie spłaty kredytu tzw. „spłata rodzinna” wynosić ma 20 tys. zł w przypadku gdy powiększenie gospodarstwa domowego dotyczy 2 dziecka w rodzinie albo 60 tys. zł w przypadku gdy powiększenie gospodarstwa domowego dotyczy urodzin trzeciego lub kolejnych dzieci.

Zapewnieniu warunków realizacji rozwiązań zawartych w ustawie służyć ma utworzony w BGK Rządowy Fundusz Mieszkaniowy, jako źródło finansowania dokonywanych przez BGK spłat rodzinnych z tytułu urodzenia dziecka oraz kosztów i wydatków z tytułu udzielonych gwarancji wkładu własnego dla udzielanych gwarantowanych kredytów mieszkaniowych. Źródłami zasilenia Funduszu w zakresie odnoszącym się do finansowania zadań realizowanych na podstawie ustawy będą środki budżetowe oraz opłaty prowizyjne z tytułu gwarancji udzielanych w ramach Funduszu. Przychodami Funduszu mogą być również wpływy z tytułu odzyskanych kwot zapłaconych przez BGK w wykonaniu umowy gwarancji udzielonej w ramach Funduszu (jeśli ich odzyskanie będzie skuteczne, tj. nie będą podlegały umorzeniu) oraz odsetki z tytułu oprocentowania okresowo wolnych środków Funduszu.

Zakłada się, że gwarantowane kredyty mieszkaniowe będą udzielane do końca 2030 r.

Poprzez nowelizację ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość spłaty części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego będzie zwolniona z podatku dochodowego. Nowelizacja ustawy z dnia 8 maja 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne ma na celu poszerzenie obowiązku sprawozdawczego Rady Ministrów do Sejmu o udzielone przez BGK gwarancje w ramach Rządowego Funduszu Mieszkaniowego oraz rozszerza zakres obowiązków i uprawnień BGK w ramach programów poręczeniowo-gwarancyjnych. Nowelizacja przewiduje również sześcioletni termin przedawnienia dla roszczeń BGK związanych z poręczeniem lub gwarancją.

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz. U. z 2021, poz. 2133).

 Jednolity tekst ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

 Od 8 czerwca 2022 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Celem scalenia gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 13 maja 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o scalaniu i wymianie gruntów (Dz. U. z 2022, poz. 1223).

Niektóre definicje ustawy:

Grunty - rozumie się przez to nieruchomości rolne, grunty leśne, w tym przeznaczone na inwestycje celu publicznego, grunty pod wodami, drogami i obszarami kolejowymi.

Grunty zabudowane - rozumie się przez to grunty pod budynkami, a także obszary do nich przyległe, w tym podwórza, umożliwiające właściwe wykorzystanie budynków.

Rozłogi gruntowe - rozumie się przez to rozmieszczenie gruntów gospodarstwa rolnego w stosunku do gruntów zabudowanych.

Gospodarstwo rolne - rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w którym powierzchnia gruntów rolnych lub leśnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Właściciel - rozumie się przez to również posiadacza samoistnego.

Uczestnik scalenia - rozumie się przez to właściciela, użytkownika gruntu położonego na obszarze scalenia lub inwestora, a w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego także podmiot gospodarujący tymi gruntami.

Zmiany dotyczące strategicznych map hałasu w prawie ochrony środowiska.

Od 29 czerwca 2022 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy - Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw.

Celem ustawy jest wdrożenie dyrektywy delegowanej Komisji (UE) 2021/1226 z dnia 21 grudnia 2020 r. zmieniającej, w celu dostosowania do postępu naukowo-technicznego, załącznik II do dyrektywy 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w odniesieniu do wspólnych metod oceny hałasu (Dz. Urz. UE L 269 z 28.07.2021, str. 65), zwanej dalej „dyrektywą 2021/1226” oraz dyrektywy Komisji (UE) 2020/367 z dnia 4 marca 2020 r. zmieniającej załącznik III do dyrektywy 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w odniesieniu do ustalenia metod oceny szkodliwych skutków hałasu w środowisku (Dz. Urz. UE L 67 z 05.03.2020, str. 132), zwanej dalej „dyrektywą 2020/367”.

W celu transpozycji dyrektywy 2021/1226 w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska zwanej dalej „POŚ”, nałożono na podmiot sporządzający strategiczne mapy hałasu obowiązek stosowania zaktualizowanych metod oceny hałasu określonych w załączniku do tej dyrektywy. W wyniku transpozycji dyrektywy 2021/1226, proces sporządzania strategicznych map hałasu przez podmioty do tego zobowiązane będzie uwzględniać najnowszą wiedzę w tym zakresie. Ponadto korekta opisu etapów obliczeń wskazanych w poprzedniej dyrektywie Komisji (UE) 2015/996 z dnia 19 maja 2015 r. ustanawiającej wspólne metody oceny hałasu zgodnie z dyrektywą 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego umożliwi tym podmiotom prawidłowe wykonanie strategicznych map hałasu.

Natomiast w celu transpozycji dyrektywy 2020/367 nałożono na podmiot sporządzający strategiczne mapy hałasu obowiązek stosowania metod oceny szkodliwych skutków hałasu określonych w załączniku do tej dyrektywy. W wyniku transpozycji dyrektywy 2020/367 organy ochrony środowiska i podmioty zobowiązane do sporządzania strategicznych map hałasu zostaną wyposażone w narzędzie umożliwiające, w odniesieniu do populacji ludzkiej, dokonanie w jednorodny sposób oceny szkodliwych skutków hałasu drogowego, kolejowego i lotniczego. Ustalenie tych szkodliwych skutków pozwoli na podjęcie, między innymi w ramach sporządzania i realizacji programów ochrony środowiska przed hałasem, racjonalnych działań naprawczych na rzecz minimalizacji tych skutków.

Ponadto rozszerzono właściwość marszałka województwa o możliwość nakładania na zarządzającego drogami innymi niż autostrady i drogi ekspresowe, usytuowanymi w miastach na prawach powiatu, obowiązku polegającego na sporządzeniu i przedłożeniu marszałkowi województwa przeglądu ekologicznego. Przegląd ekologiczny służy usprawnieniu działalności marszałka województwa, realizowanej w trybie art. 362 POŚ. Przegląd ten stanowi istotny wyjściowy materiał do skonkretyzowania zakresu i rodzaju działań naprawczych, optymalnych z punktu widzenia środowiska i zarządzającego przedmiotową drogą.

W art. 4 ustawy wprowadzono zmianę w art. 184d ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii, wydłużającą z dnia 30 czerwca 2022 r. na dzień 16 lipca 2024 r. upływ maksymalnego terminu na rozpoczęcie wprowadzania energii z OZE do sieci, przy zachowaniu którego pozostają w mocy dotychczasowe umowy o przyłączenie do sieci dla określonych w tym przepisie kategorii projektów z zakresu OZE. Zmiana ma na celu zagwarantowanie dodatkowego czasu dla podmiotów realizujących projekty z zakresu OZE – w opinii jej autorów, zapobiegnie sytuacji, w której zakłady energetyczne wypowiedzą umowy przyłączeniowe pomimo tego, że stopień zaawansowania realizacji projektu z zakresu OZE jest bardzo wysoki.

W art. 5 ustawy dokonano nowelizacji ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych. W dodawanych w art. 3a tej ustawy ust. 5a–5d wprowadzono, w stosunku do operatora systemu dystrybucyjnego – którego system dystrybucyjny, na mocy decyzji Prezesa URE został uznany za zamknięty system dystrybucyjny – wyjątek (wyłączenie) od zakazu bycia operatorem ogólnodostępnej stacji ładowania, właścicielem tej stacji lub dostawcą usługi ładowania. Natomiast zmiana w art. 76 ust. 2 wydłuża z dnia 31 grudnia 2022 r. na dzień 31 grudnia 2025 r. termin wygaśnięcia umów zawartych przez jednostki samorządu terytorialnego w zakresie zadań publicznych, do których odsyła art. 35 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, jeżeli przy ich wykonywaniu nie są wykorzystywane pojazdy elektryczne lub pojazdy napędzane gazem ziemnym.

W art. 6 ustawy zawarto przepis przejściowy, w którym wskazano, że do sporządzania strategicznych map hałasu, których termin sporządzenia przypada na dzień 30 czerwca 2022 r., stosuje się przepisy ustawy – Prawo ochrony środowiska w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.  

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 9 czerwca 2022 r. o zmianie ustawy - Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2022, poz. 1260).

USTAWA z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2021, poz. 1973).

Jednolity tekst ustawy - Kodeks cywilny.

Od 29 czerwca 2022 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy - Kodeks cywilny.

Kodeks niniejszy reguluje stosunki cywilnoprawne między osobami fizycznymi i osobami prawnymi.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 9 czerwca 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022, poz. 1360).

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa określa:

• środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
• zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;
• zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie;
• zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Zasadniczym celem ustawy jest zapewnienie efektywnej ochrony nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych w relacjach z deweloperami, a w szczególności podniesienie bezpieczeństwa środków pieniężnych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze (MPR) na wypadek upadłości dewelopera, nierozpoczęcia przez niego inwestycji czy nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego albo ich części ułamkowej, a także w razie upadłości banku prowadzącego MPR. Zapewnienie przez ustawę większej skuteczności ochrony nabywców zwiększy również bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Ustawa zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa modyfikuje obowiązujące obecnie instytucje oraz wprowadza nowe rozwiązania. Do najważniejszych rozwiązań należy:

• objęcie ustawą wszystkich umów, na podstawie których deweloper może zobowiązać się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, to jest takich umów na którą składa się zobowiązanie dewelopera do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i ustanowienie prawa odrębnej własności oraz przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; w dotychczasowym stanie prawnym ochrona nabywców dotyczyła tylko umów zobowiązujących, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lokalu mieszkalnego, a w przypadku domu jednorodzinnego – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy; ograniczało to możliwość ochrony nabywców w stosunku do umów zawieranych z deweloperem po zakończeniu budowy, czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie; obecnie obowiązujące przepisy nie obejmowały również ochroną nowych mieszkań czy domów jednorodzinnych, które powstały w wyniku przebudowy; ustawa wychodzi naprzeciw tym sytuacjom i swoim zakresem obejmuje wszystkie umowy o skutku tylko zobowiązującym zawierane przez dewelopera z nabywcą, począwszy od tzw. „dziury w ziemi”, a skończywszy na ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo zakończeniu budowy domu jednorodzinnego; co ważne, ochroną z ustawy będą również objęte zawierane jednocześnie z deweloperem umowy zobowiązujące dotyczące lokali użytkowych, które nie są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, ale zlokalizowane w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego co nabywany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny – czyli np. miejsc postojowych, garaży, boksów rowerowych, pomieszczeń przeznaczonych na cele rekreacyjne, itp.
• określenie, iż katalog środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę tworzą otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, przy czym bez względu na wybrany rodzaj rachunku deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
• doprecyzowanie zasad zawierania przez dewelopera z bankiem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• określenie zasad dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, przesłanek wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie MRP oraz związanych z tym obowiązków banku, a także obowiązków dewelopera w sytuacji ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP;
• określenie obowiązków dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej, m.in. w zakresie sporządzenia i doręczenia prospektu informacyjnego oraz koniecznych informacji, które musi deweloper zawrzeć w prospekcie informacyjnym;
• wprowadzenie przepisów regulujących umowę rezerwacyjną, to jest umowy zobowiązującej dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; umowa tak będzie zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności a wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym; ustawa reguluje jednocześnie zasady zaliczania opłaty na poczet ceny lokalu oraz zwrotu tej opłaty nabywcy, w tym w podwójnej wysokości;
• doprecyzowanie treści i przedmiotu umowy deweloperskiej oraz rozszerzenie katalogu przypadków odstąpienia przez nabywcę od zawartej umowy deweloperskiej; bardzo korzystnym rozwiązaniem w tym obszarze jest wprowadzenie przepisu stanowiącego, iż przedmiotem umów sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego dokonywanej przez dewelopera albo innego przedsiębiorcę może być jedynie nieruchomość lub ułamkowa część własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej;
• doprecyzowanie przepisów dotyczących instytucji odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, między innymi ustawa rozwiązuje aktualnie występujący problem dotyczący prawa nabywcy do odmowy dokonania odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w razie jego wad istotnych, to jest takich które uniemożliwiają korzystnie z lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego poprzez uregulowanie procedury uznawania przez dewelopera takich wad, a następnie ich usuwania, a na wypadek ich nie usunięcia na zasadach wskazanych w ustawie przyznania prawa do odstąpienia przez nabywcę od umowy; ustawa reguluje również problematykę usuwania wad, które zostały stwierdzone dopiero po odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę;
• utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) jako istotnego elementu komplementarnego systemu ochrony środków wpłacanych przez nabywców; DFG stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który będzie zapewniał jego obsługę; jego celem będzie gwarantowanie zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę w określonych w ustawie przypadkach związanych z wszczętym wobec dewelopera postępowania upadłościowego, odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę czy w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy – w tym ostatnim przypadku gwarancja DFG będzie obejmować kwoty odpowiadające udziałowi nabywcy w kwocie zgromadzonej na MRP w związku z realizacją umowy w części nieobjętej limitem gwarancyjnym Bankowego Funduszu Gwarancyjnego; DGF będzie finansowany przede wszystkim ze składek uiszczanych przez deweloperów na zasadach i w wysokości określonych w ustawie.

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. Nr 181/2021, poz. 1177).

Wdrożenie postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej do ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Od 8 lipca 2022 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw.

Ustawa ma na celu wdrożenie postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2162 z dnia 27 listopada 2019 r. w sprawie emisji obligacji zabezpieczonych i nadzoru publicznego nad obligacjami zabezpieczonymi oraz zmieniającej dyrektywę 2009/65/WE i 2014/59/UE („dyrektywa 2019/2162"), stanowiącej wraz z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2160 z dnia 27 listopada 2019 r. zmieniającym rozporządzenie (UE) 575/2013 w odniesieniu do ekspozycji w postaci obligacji zabezpieczonych („rozporządzenie 2019/2160") część pakietu regulacyjnego dotyczącego obligacji zabezpieczonych. Pakiet ten uwzględnia także opinie i rekomendacje Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (EUNB), który przeprowadził kompleksową analizę rozwoju sytuacji regulacyjnej w kontekście ram dotyczących obligacji zabezpieczonych w poszczególnych państwach członkowskich, zalecając ich harmonizację na poziomie Unii Europejskiej, zgodnie z najlepszymi praktykami nadzorczymi.

Ustawa wprowadza w związku z tym zmiany w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych polegające na:

• wprowadzeniu definicji pojęcia „list zastawny", odwołującej się do mechanizmu podwójnego regresu, który zapewnia inwestorom możliwość dochodzenia roszczeń zarówno w stosunku do emitentów listów zastawnych, jak i z puli aktywów stanowiących zabezpieczenie listów zastawnych;
• uzupełnieniu katalogu stosowanych pojęć o „aktywa podstawowa", „aktywa zastępcze", „aktywa stanowiące zabezpieczenie listów zastawnych", „pulę aktywów stanowiących zabezpieczenie" oraz „nadzabezpieczenie";
• rozszerzeniu zakresu informacji, które będą zawarte w warunkach emisji listów zastawnych;
• określeniu zasady stosowania przez banki krajowe oznaczeń „europejski list zastawny" „europejska obligacja zabezpieczona", „europejski list zastawny (premium)" oraz „europejska obligacja zabezpieczona (premium)";
• ustanowieniu warunków umożliwiających zakwalifikowanie instrumentów pochodnych do puli aktywów stanowiących zabezpieczenie listów zastawnych;
• modyfikacji zasady kalkulacji bufora płynności dla puli aktywów stanowiących zabezpieczenie listów zastawnych;
• wprowadzeniu modyfikacji wymogu utrzymywania nadzabezpieczenia listów zastawnych;
• wskazaniu elementów programu emisji listów zastawnych, w ramach którego banki hipoteczne będą emitowały listy zastawne po uzyskaniu odpowiedniego zezwolenia wydawanego przez Komisję Nadzoru Finansowego;
• wprowadzeniu dodatkowych wymogów dotyczących monitorowania emitowania listów zastawnych przez banki hipoteczne;
• wprowadzeniu wymogów informacyjnych dotyczących emitowania listów zastawnych w celu umożliwienia inwestorom badania profilu ryzyka danego programu;
• ustanowieniu szczególnych cyklicznych obowiązków sprawozdawczych dla banków hipotecznych wobec Komisji Nadzoru Finansowego oraz wymogów w zakresie publikowania informacji o emisjach listów zastawnych;
• ustanowieniu uprawnienia dla Komisji Nadzoru Finansowego do nakładania sankcji administracyjnych związanych z emitowaniem listów zastawnych.

Ustawa ma także na celu:

• rozszerzenie kategorii aktywów stanowiących podstawę emisji publicznego listu zastawnego, przy jednoczesnym określeniu dodatkowych wymogów w tym zakresie;
• wprowadzenie zmian polegających na rezygnacji z limitu dotyczącego ogólnej kwoty wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielanych i nabywanych przez banki hipoteczne wierzytelności, przy jednoczesnym zachowaniu wymogu ustawowego, zgodnie z którym wartość pojedynczego kredytu nie może przekroczyć bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
• doprecyzowanie przepisu dotyczącego nominalnej wartości listu zastawnego stanowiącej równowartość 100 tys. euro lub przekraczającej tę kwotę;
• modyfikację wymogów dotyczących wysokości zobowiązań wynikających z wykonywanych przez bank hipoteczny czynności w zakresie zaciągania kredytów i pożyczek oraz emitowania obligacji;
• uchylenie obecnego wymogu dotyczącego wpisu w księdze wieczystej informacji o dokonaniu wpisu do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

Ustawa wprowadza również zmiany w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, których celem jest poprawa funkcjonowania instytucji wezwań do zapisywania się na sprzedaż lub zamianę akcji spółek publicznych, a w szczególności zapewnienie większej ochrony akcjonariuszy mniejszościowych spółek publicznych, które są przedmiotem przejęcia. W zakresie instytucji wezwań do zapisywania się na sprzedaż lub zamianę akcji spółek publicznych w ustawie przewidziano m.in.:

• ustanowienie progu 50% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu jako progu przejęcia kontroli rodzącego obowiązek ogłoszenia wezwania do zapisywania się na sprzedaż lub zamianę wszystkich pozostałych akcji;
• ukształtowanie jednolitego modelu wezwania obligatoryjnego jako wezwania następczego;
• wprowadzenie mechanizmu wezwania dobrowolnego na wszystkie pozostałe akcje spółki publicznej;
• uwzględnianie ceny pośredniego nabycia akcji spółki publicznej przy ustalaniu ceny minimalnej w wezwaniu;
• doprecyzowanie przepisów o zabezpieczeniu wezwania;
• wprowadzenie solidarnej odpowiedzialności wszystkich podmiotów zobowiązanych do ogłoszenia wezwania;
• doprecyzowanie zasad odpowiedzialności podmiotu pośredniczącego w wezwaniu;
• wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym wzywający będzie zobowiązany do wyrównania ceny wszystkim podmiotom, które zbyły akcje w wezwaniu - w przypadku prawomocnego orzeczenia sądu, z którego wynika obowiązek wzywającego do zapłaty akcjonariuszowi, który zbył akcje w wezwaniu, wyższej ceny niż cena zapłacona w wezwaniu.

W ustawie przewidziano także zmiany polegające na:

• uzupełnieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe o przepisy dotyczące zasad tworzenia i funkcjonowania instytucjonalnego systemu ochrony, w celu umożliwienia także bankom komercyjnym, działającym w formie spółek akcyjnych, tworzenia instytucjonalnych systemów ochrony, na zasadach zbliżonych do tych, które obowiązują w odniesieniu do banków spółdzielczych;
• wprowadzeniu, w szczególności do ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji, przepisów regulujących zasady i tryb emisji obligacji przez podmiot zarządzający aktywami w ramach instrumentu przymusowej restrukturyzacji w postaci wydzielenia praw majątkowych oraz usprawnieniu emisji obligacji własnych przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny (z gwarancją Skarbu Państwa);
• doprecyzowaniu w ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe kategorii trzeciej i czwartej w katalogu zaspokajania roszczeń w postępowaniu upadłościowym, który jest jednocześnie katalogiem kolejności umorzenia lub konwersji instrumentów kapitałowych lub zobowiązań kwalifikowalnych w przymusowej restrukturyzacji;
• umożliwieniu podmiotom podlegającym przymusowej restrukturyzacji, np. bankom krajowym, emisji obligacji zaliczanych jako pozycje zobowiązań kwalifikowalnych w zakresie wymogu MREL, tj. minimalnego wymogu w zakresie funduszy własnych i zobowiązań kwalifikowalnych (zmiany w ustawie z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach).

W przepisach przejściowych, dostosowujących i epizodycznych uregulowano wpływ nowelizacji na stosunki powstałe pod działaniem przepisów dotychczasowych oraz kwestie związane z dostosowaniem adresatów, organów i instytucji do nowych regulacji, a także czasowo zmodyfikowano niektóre normy zawarte w systemie prawnym. W szczególności przesądzono, że:

• do listów zastawnych wyemitowanych przed dniem wejścia w życie ustawy do dnia upływu terminu ich zapadalności znajdą zastosowanie nowe regulacje, z wyjątkiem przepisu określającego warunki emisji listów zastawnych;
• banki hipoteczne posiadające w dniu wejścia w życie ustawy zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie emisji listów zastawnych będą kontynuowały swoją działalność zgodnie z tym zezwoleniem;
• do postępowań w sprawie zezwolenia na prowadzenie działalności w zakresie emisji listów zastawnych, a także do postępowań upadłościowych wobec banków hipotecznych, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, znajdą zastosowanie przepisy dotychczasowe;
• do żądania sprzedaży akcji w ramach przymusowego wykupu, o którym mowa w art. 82 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, ogłoszonego przed dniem wejścia ustawy w życie, a także do żądania wykupienia akcji, o którym mowa w art. 83 tej ustawy, złożonego przed dniem wejścia w życie ustawy, znajdą zastosowanie przepisy dotychczasowe;
• do dnia 31 października 2022 r. zawieszeniu ulega obowiązek wniesienia należnych za rok 2022 składek na obowiązkowy system gwarantowania depozytów wnoszonych przez banki i oddziały banków zagranicznych na podstawie ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji;
• do dnia 1 stycznia 2032 r zostanie zawieszony obowiązek spełnienia wymogu, o którym mowa w art. 97a ust. 6 ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji (dotyczy funduszy i zobowiązań kwalifikowanych utrzymywanych w celu spełnienia wymogu minimalnego poziomu funduszy własnych i zobowiązań kwalifikowanych), przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową.

Poza zmianami wprowadzonymi w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz w wyżej wymienionych ustawach uchwalona ustawa wprowadza zmiany w innych aktach prawnych.

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 7 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2022, poz. 872).

USTAWA z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2022, poz. 581).