Kształt ma znaczenie - czyli współczynniki kształtu w wycenie nieruchomości
Artur Otremba
Niniejszy tekst stanowi przedruk artykułu pierwotnie zamieszczonego na blogu autora. Kompletny zestaw materiałów dodatkowych oraz pełne odnośniki znajdują się w oryginalnym wpisie pod adresem: blog.szkolenia.pro/ksztalt-maznaczenie
Kształt działki to jedna z tych cech nieruchomości, które wszyscy dostrzegają, ale jednocześnie potrafią przysporzyć sporo problemów w ich ocenie. Praktyka wyceny pokazuje, że prosta klasyfikacja „dobry-zły” szybko przestaje wystarczać, zwłaszcza gdy analizujemy kilkanaście czy kilkadziesiąt transakcji naraz. Rzeczoznawca musi wtedy zmierzyć się z ograniczeniami pamięci, powtarzalności ocen oraz koniecznością zachowania spójności w analizie porównawczej. Artykuł, który prezentujemy, pokazuje, jak współczynniki kształtu mogą uporządkować te problemy, sprowadzając ocenę konfiguracji działki do wartości liczbowych. Autor przedstawia różne podejścia do mierzenia "regularności" i "ustawności" działek, ich mocne i słabe strony.
Kształt ma znaczenie - czyli współczynniki kształtu w wycenie nieruchomości
Przy wycenie nieruchomości niezabudowanych (mam tu na myśli grunty przeznaczone pod zabudowę obiektami kubaturowymi) rzeczoznawcy majątkowi niemal zawsze oceniają konfigurację przestrzenną działki. Jednym z istotnych elementów tej konfiguracji jest jej kształt. To logiczne założenie: skoro grunt jest kupowany z myślą o zagospodarowaniu, racjonalny nabywca będzie poszukiwał działki, której kształt umożliwi optymalne wykorzystanie przestrzeni.
Nie wchodząc szczegółowo w warsztat rzeczoznawcy dotyczący oceny wpływu poszczególnych cech na zróżnicowanie cen nieruchomości porównawczych, warto zaznaczyć, że w pewnym momencie należy opisać między innymi cechę „kształt nieruchomości” (czyli kształt działki, konfigurację działki itp.). Najlepiej, aby udało się to zrobić w sposób możliwie obiektywny. Jeśli mamy do oceny zaledwie kilka działek, stworzenie trzy- lub pięciostopniowej skali nie stanowi większego problemu. Choć zawsze pozostanie w tym pewna doza subiektywizmu, przy niewielkiej liczbie obiektów łatwo utrzymać spójność ocen.
Problem pojawia się jednak w sytuacji, gdy w bazie nieruchomości porównawczych mamy kilkadziesiąt transakcji.
Pełną treść artykułu, który ukazał się w IV wydaniu czasopisma Nieruchomość można pobrać poniżej:
