Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach

Sprawozdanie ze szkolenia i warsztatów pt.:
„Wdrożenie do praktyki szacowania nieruchomości do celów ustalania odszkodowań w OOU lotnisk i innych obiektów wyników badań metodyki wyceny uzyskanych w projekcie SOWA 2020”
- obejmującego wykłady on-line 19 sierpnia 2021 r. i warsztaty 1-2 września 2021 r.
w Hotelu KOCIERZ w Targanicach koło Andrychowa

Przygotowania do organizacji tego wydarzenia trwały już od maja br. kiedy to ukazała się publikacja Wydawnictwa CH Beck pt. „Wartość nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk – metodyka szacowania szkód i ustalania odszkodowań” współautorów J. Konowalczuka, M. Habdas, I. Foryś, Ł. Drobca. W czerwcu br. do stowarzyszenia dotarł list od dr hab. Bartłomieja Marony, profesora UEK i  Kierownika Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie z dołączoną ww. książką oraz ze specjalnym wydaniem numeru 114 kwartalnika Świat Nieruchomości. W liście zawarta była informacja, że przesłane publikacje są efektem projektu naukowego pt.: Ograniczenie negatywnych skutków immisji hałasu z portów lotniczych w Polsce (o nazwie „SOWA 2020”) oraz, że badania te zrealizowano w ramach zadania podstawowego uczelni, którym jest prowadzenie działalności naukowej, świadczenie usług badawczych oraz transfer wiedzy i technologii do gospodarki.

Otrzymana książka to interdyscyplinarna monografia naukowa, w której zaprezentowano wyniki zakończonych badań naukowych dotyczących zasad prawno-ekonomicznych kompensacji szkód w obszarach ograniczonego użytkowania (dalej” OOU) lotnisk, zajęto się kwestiami wartości i metodyki ustalania odszkodowań i w tym kontekście rozważania objęły także budownictwo. Zasady stosowania metody dyferencyjnej, zilustrowane w książce przykładami,  zostały rekomendowane biegłym przy sporządzaniu opinii do celu ustalania odszkodowań w OOU lotnisk. Wobec sformułowania przez Autorów książki rekomendacji dla praktyki wyceny zasadne było kontynuowanie współpracy z nauką na etapie realizowanego wdrożenia wyników badań do praktyki wyceny. Dodatkową motywacją do organizacji szkolenia było pismo skierowane do Stowarzyszenia przez Sąd Okręgowy w Gliwicach w którym wskazuje się na występowanie problemów z wykonywaniem przez biegłych opinii do celów ustalania odszkodowań w OOU lotniska Katowice w Pyrzowicach. Odpowiedź stowarzyszenia na  pismo sądu jest dostępna dla wszystkich osób zainteresowanych w załącznikach do artykułu.

Zajęcia one-line 19 sierpnia trwały 6 godzin i zostały podzielone na trzy dwugodzinne wykłady, które  przeprowadzili:

• dr hab. Magdalena Habdas, profesor Uniwersytetu Śląskiego (rzeczoznawca majątkowy, radca prawny) – tytuł wykładu „Zasady kompensacji szkód przy interwencjach publicznych realizowanych w różnych krajach w otoczeniu lotnisk innych obiektów infrastruktury ze szczególnym uwzględnieniem porównania rozwiązań stosownych na rynkach mieszkaniowych w otoczeniu lotnisk w Niemczech i w Polsce”,
• dr hab. Łukasz Drobiec z Politechniki Śląskiej (rzeczoznawca budowlany) - tytuł wykładu „Metodyka wykonywania opisu i oceny zewnętrznych przegród budynków mieszkalnych do celu ustalenia zakresu nakładów koniecznych do poniesienia przez właścicieli dla wypełnienia wymagań technicznych określonych dla budynków w uchwale tworzącej OOU”,
• dr inż. Jan Konowalczuk z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie (rzeczoznawca majątkowy, kierownik projektu SOWA 2020) - tytuł wykładu „Formuły metody dyferencyjnej stosowane w opiniach wykonywanych przez biegłych do celu ustalenia odszkodowania żądanego przez właścicieli na podstawie przepis art. 129 ust. 2 i art. 136 ust.3 prawa ochrony środowiska”,

Do grona ww. wykładowców kontynuujących szkolenie w ramach zajęć warsztatowych zrealizowanych 1 i 2 września 2021 dołączył dr inż. Radosław Gaca (rzeczoznawca majątkowy, członek zespołu badawczego projektu SOWA 2020).

Warsztaty trwały 12 godzin i dotyczyły następującej problematyki:

• Warsztat 1. Ustalanie przedmiotu, zakresu, podstaw prawnych i dat istotnych wyceny przy różnie sformułowanych tezach dowodowych sądu w opiniach wykonywanych do celu ustalania odszkodowania żądanego na podstawie przepisów art. 129 ust. 2 i art. 136 ust.3 prawa ochrony środowiska, prowadzący: Magdalena Habdas, Jan Konowalczuk;
• Warsztat 2. Przykłady założeń metody dyferencyjnej wyceny przy różnie sformułowanych tezach dowodowych sądu w opiniach wykonywanych do celu ustalania odszkodowania żądanego na podstawie przepisów art. 129 ust. 2 i art. 136 ust.3 prawa ochrony środowiska, prowadzący: Jan Konowalczuk, Magdalena Habdas;
• Warsztat 3. Wykonywanie analizy rynku domów jednorodzinnych w OOU do celów określania zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanych rożnie interpretowanym w tezie dowodowej ograniczeniem sposobu korzystania- na przykładzie OOU lotniska Poznań-Ławica, prowadzący: Radosław Gaca;     
• Warsztat 4. Przykłady wykonania opisu i oceny przegród zewnętrznych budynku jednorodzinnego do celu ustalenia zakresu nakładów koniecznych faktycznie poniesionych przez właściciela lub planowanych do poniesienia dla wypełnienia wymagań technicznych określonych dla budynku w uchwale tworzącej OOU, , prowadzący: Łukasz Drobiec;
• Warsztat 5. Uwzględnianie podatku VAT przy określaniu wartości nakładów w opiniach wykonywanych do celów ustalania odszkodowania żądanego na podstawie przepisu art. 136 ust.3 prawa ochrony środowiska, , prowadzący: Jan Konowalczuk.

Szkolenie i warsztaty przygotowano i zrealizowano jako wydarzenie dedykowane rzeczoznawcom majątkowym, w szczególności biegłym sądowym oraz członkom zespołów oceniających Komisji Opiniujących, działających przy stowarzyszeniach oraz członkom Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.  W wykładzie wzięło udział 66 uczestników a w warsztaty uczestniczyło 11 rzeczoznawców majątkowych z naszego stowarzyszenia oraz 5 z innych lokalnych stowarzyszeń. 

Na wykłady i warsztaty przygotowano materiały szkoleniowe będące efektem  badań uzyskanych w projekcie SOWA 2020. W szczególności cenne okazała się monografia „Wartość nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk – metodyka szacowania szkód i ustalania odszkodowań” oraz w wersja polska numeru 114 kwartalnika „Świat Nieruchomości”. Co bardzo istotne przygotowane materiały na warsztaty te zawierają także wykaz innych publikacji naukowych z projektu SOWA 2020 istotnych dla praktyki wyceny oraz niepublikowane do tej pory informacje na temat oceny wartości dowodowej opinii wg standardu Dauberta. Ta kwestia stała się bardzo ważna dla naszego środowiska po zmianach przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami  z których usunięto odniesienia do standardów zawodowych. Całość materiałów  z wykładów i warsztatów dostępna jest do pobrania dla wszystkich osób zainteresowanych w załacznikach do artykułu.

W ramach warsztatów uczestnicy ćwiczyli w kilku małych grupach  pod nadzorem i ze wsparciem prowadzących. Rozwiązywano konkretne problemy dotyczące wyceny nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi, począwszy od analizy i oceny tez dowodowej sądu, przez przygotowywanie fragmentów formalnych operatu dotyczących ustalenia przedmiotu, zakresu, podstaw prawnych i dat istotnych wyceny, do czynności dotyczących analiz cen rynkowych oraz wykonania opisu domu jednorodzinnego i obliczenia parametrów izolacyjność akustyczną jego przegród zewnętrznych. 

Z pewnością warsztaty przyczyniły się do poprawy wielu umiejętności biegłych oraz mają one kluczowe znaczenie dla stworzenia warunków dla ujednolicenia praktyki wyceny do celów ustalania odszkodowań w OOU tworzonych dla lotnisk i innych obiektów. Konkretnej, żywej i ciekawej dyskusji towarzyszącej poszczególnym warsztatom  towarzyszyły pytania uczestników nie tylko o zasady wykonywania opinii do celów ustalania odszkodowań w OOU lotnisk ale także dotyczące zasad stosowania metody dyferencyjnej do innych celów.

Dyskutowano także  o kryteriach oceny wartości dowodowej operatów szacunkowych w sytuacji trwających w PFSRM prac nad aktualizacją Zeszytu Metodycznego nr 1 „Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego” wydanego w 2013 r. Pytanie dotyczyły zasad działania  w trudnej sytuacji kiedy występują różnice pomiędzy wynikami opublikowanych badań naukowych a normami zawodowymi przy zróżnicowanym orzecznictwie sądowym. W tym kontekście pierwzy raz rozmawiano w środowisku rzeczoznawców majątkowych o  zasadach oceny wartości dowodowej opinii biegłego sądowego wg standardu Dauberta. Zgodne wnioski z tej ważnej zawodowej dyskusji dotyczyły wymogu wykonywania opinii i wykonywania ocen opinii biegłych zgodnie ze współczesną dostępną wiedzą naukową rekomendowana dla praktyki oraz konieczności szybkiego wsparcia biegłych aktualną normą zawodową. Uznano bowiem, że samodzielnie „przekładanie” przez biegłego wiedzy zawartej w monografii naukowej na praktykę wykonania operatu szacunkowego jest nie tylko rozwiązaniem trudnym i nieefektywnym, ale także obcym wobec kształtowanej od ponad 25 lata praktyki standaryzacji zasad wyceny w ruchu zawodowym. 

 

Sprawozdanie przygotował,

Krzysztof Urbańczyk