Rynek mieszkaniowy 1q26 Stabilizacja i profesjonalizacja polskiego rynku nieruchomości

Według Indeksu Cenatorium, wartość dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 118,67 pkt, co oznacza minimalny, stabilizujący wzrost o 0,32 pkt w skali miesiąca.

Rynek pierwotny vs wtórny: Dane PKO BP wskazują na interesujące zjawisko: na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach odnotowano lekki spadek cen (-1,2% do -1,4% r/r), podczas gdy w mniejszych stolicach wojewódzkich ceny wzrosły o 2,1% r/r.

Negocjacje: Istotnym sygnałem jest różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi – w Warszawie przestrzeń do negocjacji wynosiła średnio ok. 15%, co w przypadku mieszkania 40 m² dawało realną oszczędność na poziomie blisko 90 tys. zł.

Nie wszystkie typy mieszkań reagują na stabilizację tak samo:

Małe mieszkania (kawalerki): W Warszawie i Krakowie odnotowano ich spadek cen o ok. 3-4%. Jest to segment najbardziej wrażliwy na spadek popytu inwestycyjnego, o którym wspominał PKO BP.

Mieszkania średnie (60–80 m²): Wykazują największą stabilność (wzrost o ok. 5% w Gdańsku). Jest to segment najczęściej wybierany przez rodziny (popyt konsumpcyjny).

Duże lokale (>100 m²): To segment najbardziej zmienny. W Krakowie potaniały aż o 9%, podczas gdy w Warszawie paradoksalnie wzrosły o 6% (co sugeruje ucieczkę kapitału w stronę dóbr luksusowych).

Rynek domów jednorodzinnych i zabudowy szeregowej

W segmencie domów obserwujemy obecnie najsilniejsze zmiany w zachowaniach nabywców, co raporty opisują jako wzrost ostrożności:

• Psychologiczna bariera miliona złotych: Zgodnie z analizą Cenatorium, domy jednorodzinne wyceniane powyżej 1 mln zł sprzedają się znacznie wolniej. Przy tej kwocie kupujący częściej wybierają lokale w budynkach wielorodzinnych, które postrzegają jako łatwiejsze do ewentualnego zbycia w przyszłości.
• Kryzys zabudowy szeregowej dwulokalowej: Raport zwraca uwagę na spadek atrakcyjności tzw. "szeregówek" dwulokalowych. Eksperci wskazują, że ten typ zabudowy kumuluje wady mieszkania (brak pełnej prywatności) i domu (wysoka cena, lokalizacja na obrzeżach), nie oferując już tak wyraźnych korzyści cenowych jak w poprzednich latach.
• Zmiana modelu życia: Krótsza „przeżywalność” związków i mniejsza liczebność rodzin sprawiają, że duże domy tracą na płynności rynkowej na rzecz bardziej powtarzalnych i ustawnych mieszkań.

Rynek działek budowlanych i gruntów:

• Podaż gruntów: PKO BP ostrzega przed ryzykiem ograniczenia podaży działek budowlanych ze względu na wdrażanie przez gminy nowych planów ogólnych. Może to być silnym impulsem cenotwórczym w nadchodzących latach.
• Koszty wytworzenia: Rosnące ceny usług budowlanych oraz nowe wymogi techniczne (m.in. obowiązek tworzenia miejsc schronienia) sprawiają, że cena gruntu staje się tylko jednym z wielu rosnących elementów składowych ceny metra kwadratowego.

Podsumowanie

Dla profesjonalistów rynku nieruchomości najważniejszym wnioskiem jest powrót płynności. Wzrost liczby transakcji o 31% r/r (dane PKO BP za drugą połowę 2025 r.) oznacza, że rzeczoznawcy mają wreszcie dostęp do świeżej bazy porównawczej. Jednocześnie, jak podkreśla Tomasz Błeszyński w raporcie Cenatorium, skończył się "łatwy rynek", na którym sprzedawało się wszystko – obecnie kluczem do sukcesu jest rzetelna i realistyczna wycena nieruchomości, odpowiadająca nowym realiom ekonomicznym.

Synteza raportów prowadzi do następujących konkluzji:

Rozszerzony dostęp do danych transakcyjnych (RCN) oraz standaryzacja obmiarów powierzchni (norma PN-ISO 9836) zwiększają profesjonalizację rynku i ułatwiają proces wyceny.

Należy spodziewać się stabilnego wzrostu cen w skali całego 2026 roku na poziomie 2-4%, przy założeniu utrzymania obecnej ścieżki stóp procentowych.

Podstawa źródłowa:

• Centrum Analiz PKO BP: „Rynek mieszkaniowy 1Q26 – Wiatr w oczy”
• SonarHome: „Ceny mieszkań 2026 – prognoza rynku” oraz „Czy bańka pękła?”
• Cenatorium: „Sytuacja na rynku mieszkaniowym – luty 2026”